Off White Blog
הגהה עתידית - תכנון עירוני חכם יותר עבור סינגפור

הגהה עתידית - תכנון עירוני חכם יותר עבור סינגפור

דֵצֶמבֶּר 4, 2020

לערים בכל מקום יש תהליכים משלהן לתכנון עירוני. אך מעטים מאוד היו יעילים כמו סינגפור בתכנון לטווח הארוך ותרגום תוכניות אלה למציאות. זהו יתרון תחרותי מרכזי עבור עיר האריות.

מגדל גוקו מאת GuocoLand הכולל אירוח (מרכז העיר סופיטל סינגפור), מגורים (מגורים וואליך),
מסחריים, קמעונאיים ומרחבים לשימוש קהילתי. קרדיט לצילום: GuocoLand

האמור לעיל הוא קטע מתוך נאום של שר הפיתוח הלאומי של סינגפור, מר לורנס וונג, במהלך השקת תערוכת ה- DRA של תוכנית URA לשנת 2019. אני מסכים עם השר. כשביקרתי במספר לא מבוטל מהערים הגדולות בעולם, ראיתי בעצמי כיצד סינגפור, באמצעות גישה מתוכננת מראש של תכנון קדימה של שימוש בקרקע לפיתוח עירוני, מתגברת על מחסור בקרקעות תוך מתן מענה לצרכיה של מדינה צומחת ונשארת רלוונטי לעולם. תוכנית ה- Draft Master שהושקה לאחרונה נועדה להנחות את צרכי הפיתוח של סינגפור ושימוש בקרקעות במהלך 10 עד 15 השנים הבאות. תוכנית המתאר של ה- URA מתעדכנת כל חמש שנים כדי להבטיח שהתכנית לטווח הרחוק תישאר מעודכנת, במיוחד עם קצב שינוי הולך וגובר של גורמים כמו נהגי המשק לטכנולוגיית הבנייה ואורח החיים של האנשים. לדעתי, איטרציה אחרונה זו של תכנית האב עמדה בציפיות רבות של סינגפור ואז חלקם. תוכנית האב מקיפה ומתוחכמת. מבחינתי לעבות את זה לשני עמודים במגזין זה לא יעשה צדק עם הסיקור הרחב של דרישות התכנון העירוניות המורכבות שהוא קובע להשיג. לכן ברצוני להתמקד באחד ממושגי המפתח שמשפיעים עליי באופן משמעותי ביותר על חייהם של האנשים - "טרנספורמציה עירונית". שני אזורים שיעידו על המיקוד בטרנספורמציה עירונית הם מחוז העסקים המרכזי (CBD) וחוף הים הגדול הדרומי.


ליונג בון Hoe, סמנכ"ל התפעול הראשי, רשימת התיווך הבינלאומי של סות'ביס, סינגפור, כותב מאמר זה

התחדשות CBD
כדי להצעיר ללא הרף את ה- CBD של סינגפור בכדי שהיא תישאר תחרותית ותוססת, URA מציגה שתי תוכניות להוסיף תמהיל רחב יותר של שימושים כך שמרכז העיר הוא לא רק מקום לעבודה במהלך היום, אלא גם מקום תוסס ושוקק לחיות ולשחק עם פעילויות בלילה כמו גם בסופי שבוע. תוכנית התמריץ CBD מתמרצת את הסבת בנייני המשרדים בגילאי 20 לפחות לפיתוחים מעורבים - כאלה שיש בהם כמה מרכיבים של מגורים, בתי מלון, מסחר וקמעונאות - על ידי הצעת עלייה ביחס החלקה ברוטו (מוגדר כיחס משטח הרצפה הגולמית של בניין לאזור האתר) למפתחים שביצעו עבודות שיפוץ כאלה שיובילו שינויים בהתחדשות באזור. יוזמה זו תחול על דרך אנסון, רחוב ססיל, דרך רובינסון, דרך שנטון ואזורי טנג'ונג פגר.

דוגמאות לבניינים קיימים שיעלו יחס המגרש הגולמי שלהם ממהדורת 2014 של תוכנית האב כוללות בניינים שכותרות שכבות כמו הבינלאומי פלאזה ובית שנטון. בשני הבניינים נותרו כ -51 שנים על חוזי השכירות שלהם. נכון לעכשיו, בעלי שני הבניינים הללו פועלים למכירה למיזם דרך מסלול המכירה הקולקטיבית. עם זאת, זו לא תהיה משימה קלה. דמי השכירות של המשרד עלו; עלות ההזדמנות לבעלי שכבות אלה תתבטא בציפיות התמחור שלהם. עלות הרכישה הגבוהה עשויה אפוא להטיל נטל משמעותי על היזמים שיצטרכו גם להעלות עלויות נוספות של תשלום הפיתוח כדי למקסם את יחס המגרש ואת הפרמיה לשדרוג חוזה השכירות לתקופת כהונה בת 99 שנים. בעת תכנון הבניינים החדשים שלהם, יזמים יכולים לשקול לחקות את ההצלחה של מגדל גוקו. עם מרכז העיר סופיטל סינגפור ומשכן וואליך, GuocoLand שילבה אירוח, מגורים, מסחר, קמעונאות וקהילה בפרויקט המציע גם קישור ישיר למערכת התחבורה הציבורית Mass Rapid Transit. מושג נוסף שעשוי להמריא באזור ה- CBD הוא מגורים משותפים ושירותים המתאימים להם, אשר נותן מענה לפרופיל המשתנה של עירוניים המעדיפים לשהות בעיר - אנשי מקצוע צעירים ורווקים. בינתיים, תוכנית התמריץ לפיתוח אסטרטגי (SDI) מעודדת בעלי פיתוחים מסחריים או שימושים מעורבים סמוכים עם שימושים מסחריים בעיקרם לאיחוד כוחות ולפיתוח מקיף של מבנים באופן שיהפוך את הסביבה העירונית שמסביבה. תכנית זו, המציעה שילוב של תמריצים, כולל העלאת יחס החלקה ברוטו וגמישות בבקרות פיתוח אחרות, חורגת מ- CBD והיא פתוחה לבעלי בניינים באזורים אסטרטגיים אחרים כמו דרך אורצ'רד, חגורת הקניות הבכירה של סינגפור. באמצעות תכנית SDI, הממשלה מסמיכה את המגזר הפרטי לעבוד יחד על מנת להציג רעיונות יצירת מקום נועזים וחדישים מהיסוד שישנו או יתחדשו למתחמים שלמים. אף על פי שהמושג "עבודה, חי, משחק" הפך להיות דבר מביטוי במהלך השנים, תוכנית המתאר החדשה מראה את רצונה וכוונת הממשלה לעסוק ולעבוד עם המגזר הפרטי כדי לבצע שינוי כזה שיגרום ל- CBD שלנו להיות רלוונטי. במשך 15 השנים הבאות.


המרינה של סנטוסה הייתה חייבת להיכלל גם בתכנית האב לתכנון עירוני

התחדשות חזית החוף הדרומית רבתי
יותר מ -2,000 דונם, קו החוף הדרומי הגדול משתרע מסוף פאסיר פנג'אנג לגנים ליד מזרח המפרץ - בערך פי שישה מגודל מפרץ מרינה כיום. העברת נמלי המכולה לתואס תפנה 1,000 דונם של אדמות, ואילו אזורים שאינם נמל כמו מחוז הכוח פאסיר פנג'אנג, מועדון קפל וקנטוסה יתרמו עוד 1,000 דונם. קרא על האופן בו מרינה של Sentosa 15 של Sentosa מארחת את מופע היאכטות המפורסם. בעוד העבודה תחל בחמש עד עשר השנים הבאות, הפרויקט כולו ימשך יותר מעשרים שנה, בהתחשב בעוצמה העצומה. יוזמה זו מציעה המון הזדמנויות למפתחים ולאנשים שנהנים להתגורר בסמוך לאזורים כחולים וירוקים כמו קו המים הפונה אל מיצר סינגפור והשטחים הירוקים המשופרים של הר פאבר ופארק ליניארי Pasir Panjang העתידי. אולי זה בציפייה לעתיד החוף הדרומי הגדול ביותר בעתיד, יחד עם החדשות האחרונות על הרחבת שני אתרי הנופש המשולבים כולל Resorts World Sentosa, שמנו לב לאינטרס גבוה יותר בנכסי Sentosa Cove, ובמיוחד בבונגלוס. תכונות חדשניות אחרות תוכנית האב החדשה כוללת מספר מושגים שונים אחרים, כמו עיירות רכב לייט ושמירת מורשת. ישנן גם תכניות מקיפות להקמת "שערים" כלכליים גדולים באזורים המזרחיים, המערביים והצפוניים של סינגפור בכדי לנצל את חיבורי האוויר, היבשה והים לשווקים חיצוניים של סינגפור כדי לתמוך בתעשיות צמיחה חדשות ולספק מקומות עבודה רבים יותר לבית סינגפור. . תוכניות אלה, יחד עם תוכניות הטרנספורמציה העירונית, יסייעו להבטיח שסינגפור תשמור על מעמדה כאחת הערים הגלובליות החיות ביותר.

למידע נוסף על תוכנית המתאר הראשית של URA 2019, בקר באתר של URA באתר www.ura.gov.sg או בקר באתר האינטרנט של רשימת Sotheby's International Realty בכתובת www.listsothebysrealty.sg כדי לקרוא סיכום מקיף יותר של תוכנית האב.

מאמרים קשורים