מדריך: השקעה ברכוש בסיאול
בשנתיים האחרונות, כמו שכל שוק הנדל"ן המוביל באסיה עבר את חלקו העצמי והמוריד של עצמו, שוק הנדל"ן של דרום קוריאה עמד בעקביות בגרף כלפי מעלה. על פי נתוני KB לנד, ספקית הנתונים הסטטיסטיים למגורים לממשלה, מחירי הנכסים של דרום קוריאה עלו בהתמדה מאז אוגוסט 2013, ועסקאות הנכסים בשנה האחרונה הגיעו למיליון - המספר הגבוה ביותר מאז 2006.
אזור הבירה של סיאול ופרובינציית גיונגי הם החממה לפעילות קדחתנית לפי דוח שנערך לאחרונה על ידי המכון לפיתוח קוריאה המנוהל על ידי המדינה (KDI). אזור הבירה בלבד היווה 52 אחוז מסך היקף המכירות המקומיות ברבעון השני של 2015, זינוק של 64.3 אחוזים מדהימים בעסקות השנה. בסך הכל, עסקאות הבתים זינקו ברבעון השני של 2015 בכ -39.1% לעומת השנה.
שוק הנכסים מקבל ספר גדול
שוק הנדל"ן החזק משקף את הצמיחה הכלכלית של קוריאה ואת היעילות של הממשלה ביישום החלטות מדיניות בזמן. יונה צ'וי, סגן נשיא ושותפה של נייט פרנק קוריאה, אמר כי "(אחת החקיקה) שהחלה השפעה עצומה על שוק המגורים היא הקלה ב- LTV (הלוואה לערך) ו- DTI (חוב להכנסה) ), כאשר מכסי ההלוואות למשכנתא הועלו ל -70 אחוז ו -60 אחוזים בהתאמה, מממוצע של 50 אחוז ו -50 אחוזים קודם לכן. " בנוסף, על פי הדיווח של KDI, ניתן לייחס את העלייה בעסקאות הנכסים לשיעורי הריבית הנמוכים ומחירי הג'ונס הגבוהים.
מערכת הג'ונס היא מערכת השכירות הייחודית למדינה, עליה פועלים משקי בית רבים. הדיירים משלמים פיקדון גדול (בדרך כלל מחצית מערך הנכס) כאשר הם שוכרים בית לתקופה בסיסית של שנתיים. בתום החוזה יחזיר בעל הבית את כל הפיקדון מבלי לחייב שכר דירה חודשי, תוך שהוא מרוויח כסף מהריבית ששולמה בג'ונס במהלך תקופת החכירה. מכיוון שהריבית הגיעה לאחרונה לרמה נמוכה של שיא של 1.75 אחוזים, בעלי הבית העלו את שווי הג'ונס שלהם לממוצע 71.9 אחוזים משווי הנכס שלהם. כתוצאה מכך, דיירים פוטנציאליים פונים במקום לרכוש בתים כדי להימנע מדמי השכירות המופקעים.
מדוע SEOUL?
המרכז הבירה והמרכז המסחרי של דרום קוריאה, סיאול, תמיד היה הבחירה המועדפת על השקעה עם המגזר המסחרי היציב והמייצב שלה. זה הוכרז כיעד היעד הטוב ביותר לפגישות עסקיות בינלאומיות על ידי Business Traveller, המדורג ראשון בדירוג אינדקס החדשנות הגלובלי של בלומברג, והוצב במקום השישי במדד הגלובלי פאוור סיטי ברציפות במשך שלוש שנים על ידי קרן מורי.
למרות שמחירי הנכסים בסיאול גבוהים במעט, הם מגיעים עם תכונות אטרקטיביות כמו מערכת ליסינג ידידותית למשכירים, צלילות שוק והקלת המרה של בירות המקזזות את החיסרון של מחיר גבוה יותר. למעשה, ללא קשר לשאלה אם אתם משקיעים בבית או בנכס מסחרי בסיאול, אין זמן טוב יותר מעכשיו.
ההיצע העצום ובכך שיעורי הפנוי הגבוהים בסיאול הביאו צורך לבעלי הבית הנוכחיים להציע תמריצי שכירות כמו כמה חודשי שכירות חינם. "עם זאת, ההיצע יקטן במחצית השנייה של 2015, ונראה כי השוק המועדף על הדייר הנוכחי יעבור למצב חיובי בעל הבית בשנים 2015-2016," אומר ריצ'רד הוואנג, מנכ"ל קושמן וויקפילד קוריאה. הוא גם מוסיף כי מחזור השוק לטווח הארוך יהיה מונע על ידי בעלים, יצבור שכירות בריאה והערכה בערכי ההון עבור הבעלים.
בהשוואה ליעדים מסחריים גלובליים אחרים באסיה, שוק הנכסים של סיאול הוא כמעט פי 1.5 מזה של הונג קונג וכפול משוק הסינגפור. סיאול מתגאה גם בריכוז הגדול ביותר של רכוש מסחרי במדינה, עם שלושת המחוזות העסקיים המשמעותיים שלה - מחוז העסקים המרכזי (CBD), Gangnam Business District (GBD) ומחוז העסקים Yeouido (YBD) - הבית למספר מוסדות פיננסיים מובילים, כולל הבורסה הקוריאנית. יתר על כן, פתיחת קו הרכבת התחתית בסיאול מס '9 תחבר את שינונהון לתחנת מתחם הספורט בסיאול, ותספק יתרון נוסף לנוחות ברחבי העיר.
מחוזות נכסים שצריך לחפש
לטובת הנכסים המסחריים הטובים ביותר, על משקיעים פוטנציאליים להסתכל לעבר שלושת המחוזות העסקיים הגדולים (CBD, GBD ו- YBD) המאכלסים קרוב ל 66.5 אחוז מבנייני המשרדים הגדולים בסיאול. ה- CBD הוא הגדול מבין שלושת המחוזות ובו מוסדות רב-לאומיים ממשלתיים מרכזיים. ה- GBD מגיע במקום השני ומתמקד בבניית מרכז טכנולוגיות מידע. לבסוף, YBD, שכונה "וול סטריט" של דרום קוריאה, כוללת מטות של חברות ניירות ערך וחברות שידור.
אזורי השקעה אחרים עליהם ניתן לפקוח, כוללים את מחוז מגוק ואת עיר המדיה הדיגיטלית (DMC), שהם מיקומים בולטים העומדים בפניך שיכולים לספק מתקני מסחר איכותיים ונכסי מגורים יוצאי דופן, בין יתרונות רבים אחרים.
מחוז מגוק, הממוקם בדרום מערב סיאול, הוא אשכול ענף ידע ידידותי לסביבה, אשר רק סיים את הבנייה בסוף השנה שעברה. זהו מרכז מחקר ופיתוח ברמה עולמית של ארגונים לאומיים ובינלאומיים שונים, מכוני מחקר, אוניברסיטאות וארגונים כמו LG, לוטה ומכון טכנולוגי לעתיד קולון.הוא מספק גם מתחמי מגורים עיקריים, פארק מרכזי ענק באמצע מחוז מגוק, ומעבר המוני אמין המחבר בנוחות את התושבים באזור אל תוך גאנגנאם ויואידו. בנוסף, מגוק נמצאת רק שני קילומטרים משדה התעופה של גימפו המספק טיסות בינלאומיות לבייג'ינג, שנחאי, טוקיו, אוסאקה, נגויה וטייפה, מה שהופך אותה למרכז עסקים מבטיח בין קוריאה-סין-יפן.
מצד שני, DMC הוא מקבץ בידור מדיה דיגיטלית עדכני הממוקם בסנגנאם-דונג, צפונית-מערבית לסאול. פרויקט שמטרתו להסתיים במלואו עד השנה, DMC יתרום רבות למיקומה של קוריאה בשוק מבוסס הידע באמצעות יכולות הטכנולוגיה, משאבי האנוש והבידור המתקדמים שלה כפי שהוכח כבר בתופעה הגלובלית, Wave Korean. זהו מרכיב ליבה בתכנית העיר החדשה של סנגנאם המילניום יחד עם אצטדיון המונדיאל, פארק המונדיאל וכפר אקו, מה שהופך אותו ליעד תיירותי מוביל בו אנשים, סביבה, תרבות וטכנולוגיה משגשגים יחד. יתר על כן, אחד המתקנים המרכזיים המוצעים כאן הוא DMC Ville, אזור של דירות שירות בלעדי לזרים, המבטיח כי זרים יוכלו להרגיש בברכה ולחיות בנוחות באזור.
עם הריביות שהורדת, אספקה מוגבלת, כלכלה חזקה ואזורי השקעה אטרקטיביים, נראה שיש סיכוי קטן לשוק הנדל"ן בסיאול להתרחק מדי. למעשה, לבירה המשגשגת הזו של דרום קוריאה יש את כל המרכיבים לריצת שור מתמשכת.
קרדיטים לצוות
טקסט מאת דיליה גן וטינה שופרה
מאמר זה פורסם במקור בארמון
