לאס וגאס, נוודה השקעה בנדל"ן: מדריך לרכישת נכסים בעיר החטאים

מגדלי Vee התאומים עם 37 הקומות ממוקמים במגדלים בתוך CityCenter ברצועת לאס וגאס

לאס וגאס, כמו מקאו או דובאי, היא אנדרטה מסחררת להמצאה עצמית. במהלך שני העשורים האחרונים, המאחז המדברי לשעבר הפך מעיירת משחק מושחתת למרכז לבילויים ברמה עולמית, מלונות יוקרתיים, מסעדות כוכבי מישלן והאוסף הגדול ביותר של חנויות דגל יוקרתיות בארצות הברית. עם זאת, חלו כישלונות לאורך הדרך. לאס וגאס הייתה אחד משווקי הדיור שנפגעו מאוד במיתון שלאחר הבועה. מחירי הדירות צנחו יותר מ -60 אחוז משיאם ב -2006 דרך התחתית שלהם בשנת 2011 עם שיעור עיקול שעלה על המדינה. אך במהלך השנים האחרונות השוק מראה סימני התאוששות. מחירים משתלמים, שוק מתייצב, ללא מס הכנסה ממלכתי ושמש כל השנה מושכים את קוני הבתים לעיר.

לאחר שהסתכם ב -118 אלף דולר בינואר 2012, מחירו החציוני של נכס מנותק עלה לדצמבר 2014 ל -204 אלף דולר. זה עדיין הרבה מתחת לשיא של 315,000 דולר שנקבע ביוני 2006, אך הביקוש הולך וגובר, במיוחד באזורים יוקרתיים משם מבתי הקזינו המהבהבים של שדרות לאס וגאס. "ההתפתחות האחרונה עשתה את השוק המתקדם. מכירות בתים בסכום של 1.5 מיליון דולר ומעלה הביאו לעליית המחיר החציוני ", אומר קית 'ליאם, נשיא איגוד המתווכים הגדול בלאס וגאס.

מתקני גג באוגדן

טרנדים בשוק

• המחיר הממוצע של בתים צמודי קרקע שנמכרו במאי 2015 היה 211,250 דולר ארה"ב, עלייה של 8.3% לעומת 195,000 דולר בשנה שעברה
• המחיר החציוני של בתים משותפים ובתים שנמכרו בחודש מאי היה 112,000 דולר ארה"ב, עלייה של 9.8% לעומת 102,000 דולר לפני שנה.
• המלאי נמוך ומשתקף בהיקף המכירות. בהשוואה למאי 2014, 2.6 אחוזים פחות בתים ו -2.2 אחוזים פחות בתים ובתים שנמכרו במאי הקרוב

על פי נתוני גשש הנכסים למגורים טרוליה, מחירי המכירה החציוניים וקנין, שותפה ב- KRE Capital LLC. "מרכז לאס וגאס הפך למוקד החם החדש," הוא אומר. "הקונים אוהבים את קרבתנו לכבישים המהירים ולכבישים המהירים, צ'יינה טאון, הרצועה, מסעדות נהדרות, מוזיאונים ושדה התעופה." החברה של וקנין פיתחה מחדש את Ogden בשיתוף עם Dune Real Estate Partners, בניין משותף שרכשו בשנת 2013.

היזמים התקנו תאורה חדשה, רצפות עץ קשה, משטחי גרניט ומכשירי נירוסטה ושדרגו שירותים כמו מרפסת שמיים, אולם מועדונים, מכון כושר ובריכה חיצונית משופצת. דירות במתחם אוגדן נעות בין 815f מגורים עם חדר שינה אחד במחיר של 229,000 דולר ועד 2,044 בתים עם 3 חדרי שינה ו 629,000 דולר ארה"ב. המגורים כוללים מרפסות פרטיות ונופים נרחבים על מרכז לאס וגאס, הרצועה וההרים המסגרים את העמק. מכירות שהושקו בנובמבר 2014 ועד היום נמכרו 85 יחידות.

בית בסגנון טוסקני הממוקם ביישוב מגודר

לדברי וקנין, הקונים מבינים את השווי בשוק שעדיין מתאושש. "לאס וגאס היא באמת אחת הערים האחרונות באמריקה שעדיין מוצעת למכירה," הוא אומר. "מחירי הנדל"ן בשווקים גדולים אחרים במטרופולין התאוששו באופן מלא יותר, בעוד לאס וגאס עדיין מדברת. המשמעות היא שיש עדיין הרבה ערכים גדולים שיש, ואוגדן הוא בין אותם קונים גדולים במיוחד, במיוחד לפני שהפדרל ריזרב צפוי להעלות את הריבית בהמשך השנה. "

מרכז לאס וגאס מציע אורח חיים שונה מהסטריפ - האזור שוכן במוזיאונים של העיר, מרכז סמית לאמנויות הבמה, מסעדות, ברים ופסטיבל האמנויות Life is Beautiful. קונים המחפשים חוויית פלאג 'בצורה יותר מהותית נוטים לחפש דרומה יותר לאורך שדרות לאס וגאס.

דירה במגדלי Veer

מגדלי Veer הממוקמים בלב CityCenter הם כיום פרויקט הבית המשותף היחיד למגורים ברצועה ומציע דירות סטודיו, אחת, שניים ושלושה חדרי שינה עם מחירים החל מ -250,000 דולר. בית המגורים הגדול ביותר של הפרויקט ממוקם בקומה ה -21 של מגדל המערב וכולל 2,256sf עם נוף של 270 מעלות על אריה, מזרקות בלאג'יו ומגדל אייפל של לאס וגאס בפריס. הדירה רשומה במחיר של 2.3 מיליון דולר.

רק קומץ יחידות במגדלי Veer נותרו בשוק ומנהל המכירות דרווין דיזון אומר שקונים נמשכו לאורח החיים שהמיקום מעניק. "זו הזדמנות לבעלי לרדת 15 קומות וללכת לכל מקום - למסעדות, בוטיקים יוקרתיים, בתי קזינו," הוא אומר. מתקני הבניין כוללים בריכת אינסוף על הגג, מכון כושר הפתוח 24 שעות ביממה, טרקלין מגורים וחניה לשירותים, אם כי התושבים אולי לא ידרשו מכונית - אריה נמצאת במרחק צעדים ספורים משם וישנו חשמלית שמעבירה אותם לבלאג'יו.

בעוד שמכירות דירות הן חזקות והאנרגיה חזרה בשוק, לא כל ענפי הדיור בלאס וגאס משגשגים. במהלך ההתרסקות ב -2007, בית העירייה והקונדוס באזורים מסוימים איבדו עד 90 אחוז מערכם ובקושי חזרו למחצית ממחירם החציוני לשעבר. היצע יתר וחוסר התעניינות מצד המשקיעים הפעילו לחץ ממשיכה כלפי מטה על מחירי כמה דירות.רבים מהפרויקטים שננטשו במהלך המיתון קמו לתחייה והאנליסטים מאמינים כי השוק עשוי לחזור למקום בו סביר היה שהצמיחה נמשכה כרגיל במהלך שנות הבועה.

לאס וגאס במבט חטוף

• לאס וגאס מקבלת מעל 41 מיליון מבקרים בשנה, יותר ממכה
• שיעור הארנונה הממוצע במחוז קלארק בשנים 2012–2013 היה 3.1 אחוזים. שיעור מס המכירה המקומי הוא 8.1 אחוזים.
• האזור ממוצע של 21 יום בלבד של גשמים בשנה, ואילו הטמפרטורה השנתית הממוצעת היא כ- 21 מעלות צלזיוס.

סיפור זה פורסם לראשונה במגזין פאלאס