חילוץ קניות רכוש סיני
אני לא יכול להתנגד לקרוא, ללמוד ולנתח את דפוסי המשקיע הסיני. בסינים אני מתכוון לאזרחי סין. הכמות העצומה שלהם וכמות ההוצאות שלהם הם לא פחות ממפוצץ מחשבות והם משנים את הדינמיקה בשוק. מכאן שיש ערך רב למשקיעים לצפות, להבין, לעקוב ולנסות לחזות תופעה מדהימה זו.
תיירים סיניים חוטפים מוצרי יוקרה במיליארדי דולרים. בכל מקום אליו תיירים גדולים מגיעים, הקמעונאות פורחת ומכאן שההחזר להשכרה עולה גבוה יותר, לטובת בעלי הבית. במאמר זה אתרכז ברכוש כשלעצמו. באופן לא מפתיע, ההוצאה העצומה של אזרחי PRC לקניות בחו"ל נמשכת גם לרכוש, כאשר רבים מהם קונים בזמן חופשה בחו"ל.
חג המולד לחופשת נדל"ן בחו"ל
יותר משליש מעסקי התכנון המקומי בסין כבר רכשו נכסים בחו"ל, ו -41% מהם מתכוונים להשקיע בנדל"ן בחו"ל במהלך שלוש השנים הבאות - 66% מתכננים להשקיע בנכסים למגורים, על פי נתוני אתר Juwai. עשרת המדינות המובילות שנשאלו עליהן קונים סיניים באתר שלהן הן ארה"ב, אוסטרליה, קנדה, ניו זילנד, בריטניה, תאילנד, ספרד, גרמניה, יפן וצרפת. למעשה, שש מתוך עשר המדינות הללו היו ברשימת 10 יעדי החופשה המובילים של סינים עשירים בשנים האחרונות.
שום דבר לא חדש בהתנהגות זבוב וקנייה שכולנו חווים לפעמים. עם זאת, שום דבר לא משנה את שוקי הנכסים כפי שעושים המטיילים הסינים והם כבר שוק התיירות הצומח במהירות ביותר על פני כדור הארץ שלנו.
צ'יינה טאון, סינגפור
זיכרון תיירותי סיני
העסקים ברחבי העולם הבינו כי הערך של הנופשים הסינים משתלם מכדי להתעלם מהם. עסקי אירוח, קמעונאים, אפילו מפתחים סיניים ומשקיעים ארגוניים מצטרפים לגל הכסף הגדול מחוץ למדינתם, בו נוהרים אנשי צוות סינים לחופשות. זה המקום בו העסקים והמשקיעים מבקשים להשקיע בכדי להשתמש בביקוש חסר התקדים למוצרים ושירותים.
חברות סיניות קנו אתרי נופש בהוקאידו וחנויות דיוטי פרי בטוקיו, בעצם כדי להכיל ולהזמין את הנופשים והקונים שלהם בעצמם. הם יודעים לקנות את הטוב ביותר. רק אנקדוטה, בטיולים האחרונים לא מצאנו ויסקי יפני נחמד בחנויות מרכזיות רבות ברחבי טוקיו, וגם לא בחנויות דיוטי פרי בשדה התעופה, הכל אזלו לתיירים סינים!
אזרחים סיניים הפכו גם בשנה שעברה לקונים הבתים הזרים הגדולים בארה"ב, מכיוון שהם קונים נדל"ן אמריקני במיליארדי דולרים. הזינוק העצום ברכישה הסינית של נדל"ן למגורים וגם למסחר בנדל"ן בשנה שעברה לקח את סך ההשקעה של חמש שנים ליותר מ -110 מיליארד דולר, כך עולה מהמחקר של החברה האגודה אסיה וקבוצת רוזן ייעוץ. הגודל העצום של אותו סך הכל עזר לשוק הנדל"ן להתאושש מההתרסקות שהחלה בשנת 2006 וגרמה למשבר הכלכלי של 2008. למרות ההאטה בגלל הניסיון של סין לדכא את יצוא ההון, הנתון במחצית השנייה של העשור הנוכחי צפוי להכפיל את עצמו ל -218 מיליארד דולר, אמר המחקר.
מעניין מאוד לציין את הממצאים מהמחקר והמקורות הגלויים שלי - זה מדהים שבשנת 2014 סין הנפיקה 16 מיליון דרכונים. נכון לשנת 2012 כ- 38 מיליון אזרחים סיניים החזיקו בדרכונים רגילים, שהיוו רק 2.9% מכלל האוכלוסייה באותה תקופה. אם אפילו מספר מחזיקי הדרכון פשוט הוכפל בשלוש וחצי השנים האחרונות, המשמעות היא שכרגע ראינו רק כ 6% מהאוכלוסיה הסינית נוסעת עד כה. אנו יכולים רק לדמיין כיצד ייראו שוקי הנכסים כשיהיו עוד רבים מהתיירים הרווחיים הללו שיגיעו לחנות מעבר לים.
נמל סידני
סביב אסיה
עכשיו בואו נסתכל מקרוב לביתנו, מה קורה ברכישת נכס חוצה גבולות. כפי שחזיתי נכון בצדק בפרסום זה (המגזין "פאלאס" בסינגפור) לפני מספר חודשים, השוק האוסטרלי קיבל את מרבית הכסף הנכנס לנכסיהם. זאת למרות ארנונה ומגבלות שונות על קונים זרים, כמו איסור מכירת נכסים יד שנייה לזרים. רוב הקונים הם סינים.
בינתיים בדרום מזרח אסיה, התיירים הסינים סובבו את הכלכלה התאילנדית, והפכו למקור הצמיחה הגדול ביותר ונתנו דחיפה נחוצה לתאילנד, שבלעדיה היא תהיה בירידה. מספר המבקרים הסינים התנפח בשנה שעברה ביותר מ- 71% ל -7.9 מיליון. זה חלק ניכר מכמעט 30 מיליון תיירים בינלאומיים המבקרים בתאילנד. אין לי עדיין מספיק מידע על קניית הנכסים שלהם בתאילנד, אבל הם באמת עסוקים במלונות 4-5 כוכבים.
מה שכן ניתן לראות הוא שרוב תיירי PRC עדיין באים בקבוצות וזה מגביל את יכולתם לקנות נכסים כפי שהם עושים בארה"ב ובאירופה. זה רק עניין של זמן שבו יותר מהם יבואו מעצמם ויהפכו את הגאות על נכס נופש נחשק של הממלכה.
באזורנו, לא רק הסינים חולשים על שוק הנכסים. בווייטנאם הקלות בחוקי המקרקעין וכלכלה משגשגת נתנו ביטחון לפזורה הווייטנאמית לשלוח כסף במספר שיאים, והוסיפו קיטור למגזר הנכסים, שעובר כעת תנופה נוספת לאחר שעלה מהדיכאון.אני יכול לראות גם זרים עוברים לגור, אבל בסך הכל, שוק הנכסים בווייטנאם נשלט על ידי וייטנאמים מעבר לים. אני מציין גם הרבה בנייה שמתרחשת במקומות כמו HCMC.
התקווה היחידה שלי היא שהמפתחים לא יבנו יתר על המידה ויחד עם הקונים לא יצרו בועה נוספת. סינגפור והונג קונג אחוזות באמצעי הקירור שהוטלו על ידי ממשלותיהן, ולכן שוקי המגורים נמצאים בירידה בסך הכל. סינגפור נותרה השקעה ברורה עבור משקיעים מקומיים וקרנות זרות, בהתחשב בדירוג המשולש A שלה ומצב "מקלט בטוח".
פעילות קנייה בשוק ההשקעות בנדל"ן בסינגפור מוכנה לקאמבק. עם זאת, לעת עתה אני רואה בעיקר את דייגי הקרקע שחוזרים לחפש מציאות בנכסי מגורים יוקרתיים בסינגפור, שהם די נמוכים בהשוואה לנכסים דומים בהונג קונג, לונדון ומנהטן.
בית החנות הוא פלח שוק בסינגפור, המושך אליו השקעות. זה גם היה אחד המועדפים עלי במשך שנים רבות. אני אוהב אותם! הערכים של shophouses, בעיקר באזורים מרכזיים, קפצו בשלוש השנים האחרונות והסלימו בגלל המחסור והביקוש שלהם מכספים וזרים. כמה עסקות שנעשו לאחרונה על ידי משקיעים זרים הסתכמו בכ -2,700 דולר למ"ר מבחינת שטח הרצפה ברוטו. במחוזות העסק המחירים עלו בכ- 80% בארבע השנים האחרונות. נראה שיותר קרנות זרות ומשקיעים פרטיים קונים שכן המקומיים נוטים להסתכל יותר על התשואות ולאחרונה התשואות נמוכות מאוד.
לפעמים נמוך ככל 2-3%. עם זאת, קרנות וזרים רואים ערך רב באבני חן נדירות אלה, מכיוון שהם קונים באגרסיביות את הבתים הללו, וסומכים על הערכת הון. לאחר ששופץ בית החנות יפה, יש ביקוש לליסינג טוב, שכן הדיירים עדיין מוצאים את שכר הדירה ראוי בהשוואה לקניונים או מבני משרדים גדולים יותר. אני חושב במבט קדימה, קונים נוספים יגלו עניין בתחום הנכסים הזה. אני רואה ערך רב יותר במיקומים פחות מרכזיים שיכולים לספק משרדים כמו גם F&B במקומות כמו קמפונג גלאם.
קמפונג גלאם הוא אחד ה"מרכזים האתניים "באזור מרכזי יחסית בעיר. מחירייה לא עלו כמו פינות הירך של העיר סין, כמו רחוב קלאב. בהיותו לאורך רחוב ויקטוריה והמובלעת הקמעונאית האקזוטית והמבוססת של הרחוב הערבי, זהו מיקום השקעה מבטיח שיש בתיקו של אחד.
אלכסנדר קרוליק-שלן EMBA, כלכלן ומשקיע נדל"ן, הוא מנכ"ל Panache Management - מותגי יוקרה וייעוץ להשקעות בנכסים.
מאמר זה פורסם לראשונה במגזין פאלאס.
