השקעה בנכסים בסידני, אוסטרליה: פירוט של מגמות, מחירים ושוק בארץ Down Under

סידני, שהוגדרה בדיוק על ידי קו החוף המחוספס שלה כמו הנמל המעודן שלה, היא העיר הזוהרת ביותר של אוסטרליה. זה גם היקר ביותר. מאז מחירי הדירות החלו להתגבר באמצע 2012, הערכים למגורים בעיר זינקו ב -67%. למרות הדיבורים על התקררות השוק, צמיחת המחירים המשיכה. מחירי הדירות הבורחים של העיר עלו שוב בנובמבר 2016 והעלו את עליית המחירים השנתית שלהם ל -13%, על פי החוקרת CoreLogic.

למגמה אזהרה כלשהי מתיקון מחירים מתקרב. דייוויד מוריי, לשעבר מנכ"ל בנק הקהילה הבריטית, אמר בראיון טלוויזיה שנערך לאחרונה בו הצביע על מחירי הדירות המוערכות בסידני ובמלבורן. "כל הסימנים לבועה הם שם". "אנו מאמינים כי סידני עומדת בשווי של 40% יתר על המידה", מסכים לואי כריסטופר ממשרד SQM Research, חברת ניתוח בוטיק. אם לא יבוצעו שינויים, כגון העלאת ריביות או מגבלות קשות יותר על ההלוואות, אומר כריסטופר שהמחירים עשויים להמשיך לעלות ל -16% בשנת 2017.

עם זאת, לא כולם מסכימים עם הערכה זו. בנק המילואים באוסטרליה הכפיל את טענתו כי מחירי הדירות בשליטה למרות העלייה האחרונה בסידני ומלבורן. בממוצע ברחבי אוסטרליה, ה- RBA אומר כי "אינפלציה של מחירי בתים" עדיין נמוכה מאמצע השנה שעברה, כאשר הרגולטורים נכנסו ואילצו את הבנקים להדק את תקני האשראי.

"המחשבות שלי הן שהאנליסטים ממשיכים לטעות את השוק האוסטרלי", אומר קן ג'ייקובס, מתווך המתמחה במכירת בתי יוקרה בסידני. "אין שוק אחד, אלא מספר רב של שווקים, וכשחוקרים מגבשים מידע יחד זה מעוות את העובדות".

מר ג'ייקובס אומר כי הוא רואה כעת את פעילות המכירות הגדולה ביותר בקצה התחתון של השוק (מתחת ל -2 מיליון דולר או כ -1.5 מיליון דולר) ובשוק הדירות החדשות שנבנו, אם כי גוש מלאי חדש בצנרת יכול תוציא קצת חום מהסקטור הזה. בינתיים, המכירות בקצה השוק הן יציבות אם מעט מאופקות, אם כי, לדבריו, "היו כמה מכירות בעלות ערך גבוה שעזרו לכייל מחדש את הקצה העליון".

במכירה כזו, הוציאה משפחת סידני 57 מיליון AUD (42.7 מיליון דולר) על נדל"ן ליד הנמל, וגיימה שלושה בתים בפיתוח אופרת מגורים הקרוב, כולל פנטהאוז של 26 מיליון AUD (כ -19.5 מיליון דולר) ושני תת פנטהאוזים במחיר של 14.9 מיליון AUD (כ -11.2 מיליון דולר) ו- 16 מיליון AUD (כ -12 מיליון דולר). ממוקם במתחם בנלונג, אחת המובלעות החזקות ביותר בעיר, בית האופרה מגורים כולל 104 יחידות, רבות מהן נשקפות נוף מדהים של בית האופרה, הגשר והנמל. המחירים מתחילים בסביבות 1.66 מיליון AUD (כ -1.25 מיליון דולר) ליחידה עם חדר שינה אחד.

כשמדובר בבתים צמודי קרקע, השכונות הבלעדיות ביותר של סידני הן הפרברים המזרחיים כמו פוינט פייפר, אליזבת מפרץ, מוסמן וחברת האנטרס היל שבצפון החוף, שם לעתים קרובות נמכרים אחוזות תמורת 13.3 מיליון דולר אודי (כ -10 מיליון דולר). רוב הקונים כאן רוכשים מגורים ראשוניים. ובעוד ג'ייקובס מכר כמה בתים בגביע לרוכשים סינים (אחוזת פוינט פייפר נמכרה לאחרונה תמורת יותר מ -60 מיליון דולר או כ- 45 מיליון דולר למשפחה מיליארדר מסין), בדרך כלל הוא אומר שקונים בחו"ל הפעילים ביותר בתחום החדש שוק בנוי. (מועצת סקירת ההשקעות הזרות באוסטרליה מאפשרת למכור 50% מכל פיתוח חדש לתושבים שאינם תושבים).

מבחינה היסטורית, דירות בתים במחוז העסקים המרכזי (CBD) מכרו היטב, אך הפיתוח עובר כעת לשכונות חדשות כמו ווטרלו ואיסטלאקס, המציעות גישה נוחה לשדה התעופה, לחופים הדרומיים ולאוניברסיטת ניו סאות 'ויילס. Parramatta גם נהנה מהשקעות ממשלתיות בתשתיות ומזרם של אנשי מקצוע צעירים.

"אוכלוסיית פאררמטה צפויה לגדול 24% עד 2036", אומר ג'וליאן סדגוויק, ראש מכירות ושיווק גלובלי בקבוצת קראון גרופ, אחד המפתחים הפורים בסידני. "עשרות חברות בעלות פרופיל גבוה מעבירות את כוח האדם שלהן לפרמראטה ומביאות משרות ברמת מנהלים הממוקמות באופן מסורתי ב- CBD". מנהלים לא רוצים להסתפק בדירות ממוצעות, אומר סדגוויק, וכתוצאה מכך יש ביקוש הולך וגובר לדירות איכותיות עם מתקנים בסגנון נופש. החברה שלו מפתחת בימים אלה את אינפיניטי, פיתוח בתים משותפים לשימוש מעורב בפרמרטה שמגיע עם שלל גינות מעוצבות, אזורי בילוי מבודדים וטרקלין שמיים.

איוואן סוניטו, מייסד חברת קראון גרופ, מפתח פרויקטים בסידני מאז סוף שנות התשעים. הוא מאמין שמיקום נותר הגורם המכריע ביותר עבור הקונים, וכל הפרויקטים שלו ממוקמים בסמוך לתחבורה ציבורית, מרכזי קניות, משרדים ובתי ספר. עם זאת, לדבריו, יותר ויותר קונים מתמקדים בקיימות הכלכלית של הפרויקט, לפיהם הוא מתכוון "עיצוב פשוט, חדשני ופונקציונאלי".

"אנו שמים לב במיוחד לאור טבעי ולמרחב הציבורי בעת התכנון. אנו שוקלים בחשבון כיצד להועיל לציבור ולהתייחס לצרכים העתידיים של האזור ", הוא אומר.האינפיניטי, למשל, כולל צורת לולאה עם חלל בחזית הפונה לצפון, שיאפשר לאור טבעי לחדור לרחבה ומטופחות ומרפסות דירה מרכזיות. בקומת הרחוב, מגוון בתי קפה, ברים, מסעדות ואפשרויות קמעונאיות יעטפו את היקף הבניין.

התפתחויות חדשות בשכונות המתפתחות ללא ספק ימשיכו להגדיר מחדש את אורח החיים העירוני של סידני. ג'וליאן סדגוויק מאמין כי היסודות החזקים של העיר יישארו אטרקטיביים עבור הקונים. "סידני מציעה השקעה בטוחה לרוכשים עם תשתית חזקה, צמיחת מחירים קבועה למגורים, תעסוקה חזקה ובעיקר יציבות פוליטית", הוא אומר.

במבט קדימה, שיין אוליבר, הכלכלן הראשי של AMP קפיטל צופה כי המחירים בסידני יעלו בסביבות 10% בשנת 2017. "ירידות מחירים ארציות אינן סבירות עד שה- RBA יתחיל להעלות שוב את הריבית וזה לא סביר לפני 2018", הוא אומר. קן ג'ייקובס מסכים. "אלא אם כן יש סוגיה או אירוע ספציפי שמוביל את השוק, אני חושב ש -2017 תהיה יחסית צמיחה קבועה".

בשוק

בולוארה, היל האנטר

אחוזה זו על שפת הנהר שופצה במקור בשנת 1877, כמעין מקום מפגש עכשווי וידידותי לסביבה. הנכס כולל חמישה חדרי שינה וארבעה חדרי רחצה בשטח של 6,689 מ"ר שטחי מגורים פנים וחוץ וכולל תקרות דרמטיות בגובה כפול, רצפות עץ אלון, ביתן בריכה, מגרש טניס, בית הארחה ומוסך לארבעה מכוניות. ממוקם בהאנטרס היל, תשעה קילומטרים מה- CBD של סידני.

מחיר: על פי בקשה, צור קשר: www.kenjacobs.com.au

אינסוף, ריבוע ירוק

פיתוח זה, בן 20 קומות, המעוצב על ידי האדריכל קואיצ'י טקדה, כולל אולפנים לדירות של שלושה חדרי שינה ויחידות מרפסת גן, בכל אחת מהן זכוכית עד התקרה. השירותים כוללים גינות גג מעוצבות, טרקלין שמיים, בריכת אינסוף ואולם הופעות. ממוקם בכיכר הירוקה עם גישה נוחה לשדה התעופה, CBD ופארק Centennial. נותר פנטהאוז אחד עם שלושה חדרי שינה.

מחיר: 3.4 מיליון דולר (כ -5.5 מיליון דולר), צור קשר: www.infinitybycrowngroup.com.au

מאמר זה פורסם לראשונה תחת הדו"ח המיוחד בארמון 18