Off White Blog
מדד בועת הנדל

מדד בועת הנדל"ן העולמית של הרבעון הרביעי של שנת 2019

דֵצֶמבֶּר 4, 2020

מגזין פאלאס גאה בכך שאלכסנדר קרוליק שליין, מייסד Panache Management Pte Ltd הסינגפור, העוסק בפרויקטים של השקעות נדל"ן וטכנולוגיה, יעביר את מחשבותיו בדו"ח זה על אינדקס בועת הנדל"ן UBS 2019. מדד בועת הנדל"ן העולמית של UBS שפורסם בתחילת השנה מספק לנו כמה הערות על סינגפור, טוקיו והונג קונג, הערים האסייתיות היחידות במדד. מחירי טוקיו עולים בארבע עד חמש השנים האחרונות למרות הדמוגרפיה השלילית של יפן שתגרום בסופו של דבר למחירי הנכסים. עיקר שטף האוכלוסייה לטוקיו הוא על ידי מקומיים שנטשים עיירות קטנות יותר ועוברות למרכז כלכלי ענק זה.

חוסן הנדל"ן של סינגפור עדיין מחזיק

"מדד בועת הנדל"ן העולמית של UBS מעמיד את שוק הדיור בפרספקטיבה ארוכת טווח ונועד לעקוב אחר הסיכון של בועות מחיר לנכסים בערים גלובליות," - UBS


כמו כן, קונים זרים פעילים מאוד בתחום הנכסים למגורים, אך חלקם עשויים לתהות מי ימכרו את הנכסים שלהם בעוד מספר שנים כאשר הם מחפשים אקזיט. אין זה סביר שהמקומיים יקנו, והם בהחלט לא יוכלו למלא את החלל שייווצר גם אם חלק מהמשקיעים הנוכחיים יחליטו למכור. למרות שרוב האנשים ימצאו את יפן אטרקטיבית יותר כיעד תיירותי והנכסים הממוקמים אסטרטגית יהנו מהשכרה טובה מהתמורה בסגנון Airbnb.

"ברמה הגלובלית, אי הוודאות הכלכלית עולה על ההשפעה של ירידת הריבית על הביקוש לדיור עירוני," אמר מארק האפלה, מנהל ההשקעות הראשי ב- UBS Global Wealth Management. "

הונג קונג כמו תמיד נמצאת גבוהה במדדים מסוג זה עם אינדיקציה נכסית חיובית מאוד. אך עדיין עלינו לראות הפחתת מחירים בעיר זו לביקוש לנצח, שאפילו התסיסה החברתית חסרת התקדים לא נראית כמשפיעה על המחירים הסטרטוספיים שלה. יש לתהות אם התמחור שם הוא "בועה" או סתם תוצאה של ביקוש חזק בפועל לרכוש בעיר סופר זו. וללא ספק, הונג-הונגרים משלמים ביוקר עבור בתיהם. הם יצטרכו 22 שנות עבודה כדי לקנות את אותה דירה בעיר שלהם שייקח סינגפור 12 שנים בלבד.


עובדות של עובד מיומן וכיצד הוא / היא יצטרכו להתפרנס לרכישת נכס

עובדות של עובד מיומן וכיצד הוא / היא יצטרכו להתפרנס לרכישת נכס

זה מביא אותנו לסינגפור. מבין כל 24 הערים העולמיות במדד הבועה הגלובלי של UBS, רק לארבע יש את הערך הנוכחי של הנכס שלהן מתחת למחיר בשנת 2008. ארבע הערים הללו הן מילאנו, שיקגו, דובאי וסינגפור. ב- UBS עולה כי המחיר הוגן לשוק בסינגפור, אך על הקוראים לשים לב כי בעוד שערים אחרות המצויינות במדד מחושבות במשמעות הרחבה של שוק הנכסים שלהן, בסינגפור כ -80% מהשוק נמצאים תחת הממשלה. סוכנויות שולטות, מה שמכונה מועצת פיתוח דיור, או HDB.

מה שאומר שרק 20 אחוז משוק הנכסים בסינגפור הם בשוק הפרטי. הרוב המוחלט של הסינגפורים מחזיקים בביתה וגרים ב- HDB, ואילו אחוז קטן מהסינגפורים מתגוררים בנכסים משותפים ונחתים. רוב הקונדוסים מושכרים לזרים, המוגבלים בתקנות לקנות או לשכור HDBs. לפיכך, החישוב של כמה שנים לוקח לרכוש נכס בסינגפור אינו נכון כאן לחלוטין, מכיוון שלוקח הרבה פחות שנים לאזרחים מקומיים לקנות את ה- HDB המסובסד שלהם. בהתחשב בנקודות אלו, די ברור שהשוק הפרטי בסינגפור נמצא הרבה מתחת לערכו האמיתי. סינגפור מוכיחה את עצמה פעם אחר פעם כמשתלמת יחסית בקנה מידה עולמי. אך המחירים לא יעלו הרבה בקרוב בגלל אמצעי הקירור הקשים שנמצאים במקום. אמצעים אלה אחראים להביא למחירי השוק הפרטי מתחת לערכם האמיתי, כפי שניתן לראות מהשוואה מדדית זו. בנוסף, בעוד שמחירי סינגפור ירדו בעשר השנים האחרונות, הכנסות האוכלוסייה המקומית גדלו. אני מעריך את ההערכה היציבה לטווח הבינוני עד הארוך של מחירי הנכסים. כמו כן, אני צופה כי הריבית תהיה רכה לשנים הבאות, שעשויה להאיץ את ההערכה של שוק הנכסים המצומצם והאטרקטיבי הזה. קרא כאן את הסיפורים האחרים של אלכס שלן.


בעל טור מומחה יוקרה - אלכסנדר קרוליק-שלן

בעל טור מומחה יוקרה - אלכסנדר קרוליק-שלן

על אלכסנדר קרוליק שליין
אלכסנדר קרוליק שליין, מנהל MBA, הוא מייסד חברת Panache Management Pte Ltd הסינגפורית המייצגת את אסטון מרטין פנים, טונינו למבורגיני קאזה וקווי עיצוב פורמטיליה באסיה. Panache Management מעורבת בפרויקטים של השקעות נדל"ן וטכנולוגיה ומספקת פנים ועיצוב יוקרה עבור נדל"ן בלעדי, מטוסים פרטיים וספינות-על. שלן הופיע בכלי תקשורת אזוריים וגלובליים שונים וכתב את טורי מומחי היוקרה במגזינים העסקיים האזוריים מאז 2009. הוא היה גם יו"ר ועדת השופטים לפרסי נכסי אסיה ומבקש לעתים קרובות להשתתף בפורומים עסקיים מבוססים. למידע נוסף בנושא
PanacheManage.com

תובנה נוספת: ציין את התיווך הבינלאומי של סותביס, סינגפור.

הואן מיי

האן הואן מי, מנהל מחקרים, מונה את התיווך הבינלאומי של סות'ביס.

ידוע כי בועות מחיר מתרחשות מדי פעם ברוב שוקי הנכסים - סימנים לכך כוללים את עליית מחירי הדיור בקצב מהיר יותר מעליית ההכנסות, ריביות נמוכות, הלוואות מוגזמות למשכנתא, נזילות גבוהה וזרם זר כספים.התרשים של UBS מראה כי הונג קונג, מינכן, טורונטו, ונקובר ואמסטרדם היו חמש הערים היקרות ביותר בשנת 2018 בגלל העלייה המהירה של מחירי המגורים. בקצה השני של הסקאלה, שיקגו דורגה כ"חסרת הערכה "ואילו מילאנו, סינגפור ובוסטון נחשבו כ"מוערכים". שוק המגורים בסינגפור הוא שוק חופשי מבוקר שכן הממשלה עוקבת אחריו מקרוב ותתערב כדי להבטיח יציבות וצמיחת מחירים בר קיימא. התערבויות נחוצות בכדי לשמור על מחירי בתים פרטיים על קילול שווה בין נזילות גבוהה של קרנות הניתנות להשקעה במערכת. באופן בלתי הפיך, מעמד החוף הבטוח של סינגפור הופך אותה ליעד מועדף להשקעה בנכסים. אמצעי קירור כמו הידוק המימון והטלת מכס בולים גבוהים יותר הצליחו בסינגפור, אך לא כך בערים אחרות כמו הונג קונג וונקובר.

"סינגפור נותרה בקטגוריה מוערכת למדי, יחסית ללא שינוי מבחינת סיכון הבועה. שוק המגורים בסינגפור הוא שוק חופשי בסביבה מבוקרת שכן הממשלה עוקבת אחריו מקרוב ותתערב כדי להבטיח יציבות בשוק יציבה וצמיחת מחירים בר קיימא. התערבויות נחוצות בכדי לשמור על מחירי בתים פרטיים על קילול שווה בין נזילות גבוהה של קרנות הניתנות להשקעה במערכת. באופן בלתי הפיך, מעמד החוף הבטוח של סינגפור הופך אותה ליעד מועדף להשקעה בנכסים. אמצעי קירור כמו הידוק המימון והטלת מכס בולים גבוהים יותר הצליחו בסינגפור, אך לא כך בערים אחרות כמו הונג קונג וונקובר. באופן יחסי, שוק מגורים במחיר מופקע עשוי להתמודד עם סיכונים גדולים יותר כשאנחנו מתמודדים עם רוח גבית של מיתון בגלל מלחמת הסחר הממושכת בין ארה"ב לסין וברקסיט ללא עסקה. " - האן הואן מי, מנהל מחקר, רשימת התיווך הבינלאומי של סות'ביס.

צמיחת מחירים UBS 2019

צמיחת מחירים UBS 2019

כשאנחנו מתמודדים עם רוח גבית של מיתון בגלל מלחמת הסחר הממושכת בין ארה"ב לסין וברקסיט ללא הסכם, יהיה קשה יותר לתקן שוק מגורים במחיר מופקע כדי להפוך את הבתים לזולים יותר.

התאגרף: מה קורה ב- APAC

מדד הבועה העולמית של UBS בנושא נדל"ן קובע: ציוני מדד הבועות לא עלו בערי APAC בארבעת הרבעונים האחרונים. בהונג קונג המומנטום התפוגג, והמחירים ירדו מעט מאז אמצע 2018. אף על פי כן, אף שהעיר עדיין נמצאת בשטח של סיכון בועות, בהתחשב בכך שהמחירים הוכפלו בעשר השנים האחרונות, אין שום היפוך מגמה מהותית באופק. עם זאת, סביר להניח שתנודתיות גבוהה יותר במחירים ברבעונים הקרובים. לעומת זאת, שוק הדיור של סינגפור היה יציב להפליא במהלך השנים האחרונות. הידוק רגולטורי הוכיח את עצמו כיעיל ובלם צמיחת מחירים מוגזמת. המחירים הריאליים הם בעצם באותה רמה כמו בשנת 2012, כך שהעיר נותרה בשטח ההוגן. בסידני, עיר שהייתה בשטחי סיכון לבעבוע רק לפני שנתיים, המחירים צוללים. הם תוקנו לפי מספר דו ספרתי תוך שנה, והורידו את ציון המדד באופן משמעותי. פעילות קנייה זרה נמוכה יותר והלוואות משכנתא מתוחות יותר המשיכו להשתיק את הביקוש הכללי. לעומת זאת, המחירים בטוקיו עלו בשנה האחרונה ב- 5 אחוזים מאז 2014, ומתנתקים משאר חלקי המדינה. כתוצאה מכך, השוק הצטרף לקבוצת הערים הבלתי משתלמות ביותר והערכת השווי גברה.

מאמרים קשורים