נסיעה וירידה כמו זו המוצעת בכיכר Twenty Grosvenor, היא הראשונה להתפתחות מייפייר

עשרים כיכר גרוסוונור , היא לא רק המגורים הפרטיים העצמאים של מייפייר בלונדון, אלא זו אירופה. בדרך כלל בית מגורים פרטי של ארבע עונות מגיע עם פיתוח מלונאות המצורף, אך עבור כיכר Twenty Grosvenor (20 GS עבור חובבי קיצורי היפסטר), פיתוח היוקרה הלונדוני הזה, הממוקם על אחד מכיכרות הגן הגדולות בעולם, כיכר Twenty Grosvenor להפוך לפיתוח היוקרה המוביל בלונדון. 37 המגורים הפרטיים (כולל שלושה פנטהאוזים) צפויים להסתיים בשנת 2018. פינצ'טון, היזם והמעצב של פיסת נדל"ן יוקרתית מהודרת זו, גיש הצעות מחיר מקבוצות הנהלת המלונות המובילות בעולם לפני שהתיישב בסטנדרטים של שירות מעבר להוכחת ארבע העונות האגדי. כתוצאה מכך, החיים בכיכר עשרים גרוזנור צפויים לספק מצוינות ואלגנטיות ללא תחרות.

בנוסף להיותו פרויקט המגורים הראשון של החברה שאינו משולב במלון, כיכר Twenty Grosvenor, בית ארבע עונות יהיה גם הנכס השלישי של החברה בלונדון, ויצטרף למלון ארבע העונות בלונדון בפארק ליין ולמלון ארבע העונות בלונדון בכיכר טן טריניטי.

אלכס מישלן מפינצ'טון הוא יזם של נכסי יוקרה באזור לונדון המרכזי במשך קרוב לעשרים שנה, והמוצרים שהוא מספק הוא מייפייר, נייטסברידג ', או מה שמכנים יזמי נדל"ן יוקרתיים "משולש הזהב" - רוב הנכסים שלו הם 5 מיליון ליש"ט פלוס או 5,000 ליש"ט פלוס פ"ס פלוס - די אם נאמר שהפיתוחים של מישלן הם קצה עליון וכתוצאה מכך, חסוי מאוד והדבר האחרון שחברה תרצה לדבר עליו בעיתונות הוא סיפור חדשות סנסציוני כמו אומאני שייח 'זוכר דולר עליון עבור שתי פרוסות נדל"ן מובילות בלונדון.

כל דירה, עם מחירים החל מ -35 מיליון ליש"ט, הפנים עוצבו באלגנטיות על ידי פינצ'טון כדי להציע דירות בנות שלושה, ארבעה וחמישה חדרי שינה. כל אחת מהן הוצגה עם מאפייני עיצוב מפוארים כמו חדרי ציור אלגנטיים קלאסיים, תקרות מרקיעות, חדרי מדיה, משפחה וקייטרינג. מטבחים, וגישה נפרדת לצוות.

מאז 2001, פינצ'טון עיצב, ניהל וממן מעל ל -60 פרויקטים של פיתוח בשווי של יותר ממיליארד ליש"ט, לא רק בכתובות בבריטניה, אלא גם בצרפת, אמריקה, שוויץ, האיים הקריביים, המזרח התיכון ואוסטרליה. זה אפילו לא סופר את הפרויקטים עבור הזרוע המותאמת שלה, Finchatton Private, שהשלים למעלה מ 75 פיתוחים יוקרתיים בהתאמה אישית. יחד עם זאת, החברה עומדת על סך של 1.3 מיליארד ליש"ט בצינור.

סודיות קפדנית היא דרישה, במיוחד אצל קהל לקוחות מסין, שם ההתמצאות הממשלתית ביצוא הון הייתה קשה במיוחד. להזמנתו של נייט פרנק, ל- OFFWHITEBLOG הייתה הפריבילגיה לשבת עם אלכס מישלן, מנכ"ל ומייסד משותף של פינצ'טון כדי לדון בנדל"ן המוביל בלונדון, תחזיות השוק וכמובן, ההשקה הרשמית של הפיתוח החדש שלו בלונדון - עשרים. כיכר גרובסנור.

פיתוח היוקרה הלונדוני הזה, הממוקם על אחת מכיכרות הגן הגדולות בעולם, כיכר Twenty Grosvenor צפויה להפוך לפיתוח היוקרה המוביל בלונדון.

אלכס מישלן מפינצ'טון בכיכר עשרים גרוסנבור ושוק הנדל"ן היוקרתי בלונדון

אלכס, הידוע שלך בענף גם לבנקאות השקעות וגם לפיתוח נכסים, מה אתה רואה כהזדמנויות הגדולות ביותר כיום בענפים?

כשמדובר בנכסים דיברו הרבה על ברקסיט, ולדעתי זה קצת מוגזם. אף שזו סערה בכוס תה, אני לא חושב שלונדון תאבד את מקומה בעולם כמרכז פיננסי מוביל וגם לא תפסיק להיות בירת אירופה. כמפתח נכסים, אני רואה את הדיון בברקסיט ואת התרככות השוק לקרקעות הזדמנות טובה להיכנס לשוק. אני חושב שמה שעשוי להיות רלוונטי יותר לקהל הקוראים של OFFWHITEBLOG הוא שהחולשה היחסית של ה- GBP לעומת הדולר תהיה הזדמנות נהדרת בכך שהם יכולים לרכוש משהו בלונדון בהנחה של 20-40% (תלוי מה ואיפה אתה קונה) כי של שוויון הדולר וחוסר הוודאות. כמו שאומר וורן באפט לעיתים קרובות, קנה כשכולם רצים ליציאות ויש לך את הרגע הזה עכשיו. עבור Finchatton זו הזדמנות ענקית ואנחנו מתכוונים לרכוש נכסים נוספים במהלך 12 החודשים הקרובים.

רק כדי להבהיר, הזכרת את לונדון כבירת אירופה, באילו מונחים?

לונדון היא בירת אירופה מבחינת כמות הכסף שזורמת במערכת הפיננסית, התרבות, המורשת, ההיסטוריה והחינוך - זה המקום אליו כולם רוצים ללכת. התמזל מזלנו שהיינו אבן שואבת למוחות המבריקים באירופה. הייתה הגירה נטו מפריס וגרמניה כדי להגיע לכאן. גם בתחום הפיננסי וגם בתחום הנכסים, יש לנו את המוחות המבריקים בכל המדינות הללו - יש הרבה מקומות עבודה המשתלמים היטב, הזדמנויות והרבה הון זורם. כל בעלי ההון סיכון נמצאים שם וכל אחד מהרעיונות שאתה צריך כדי לממן, בלונדון יש את כל זה. אני באמת לא חושב שלונדון הולכת לאבד את מקומה כמרכז הפיננסי של אירופה.זה פשוט גדול מדי, יש יותר מדי היסטוריה ורשת השירותים פשוט עמוקה מדי - ייקח דורות עד שכל זה יעבור למקום אחר.

החל מסעדות וקייטרינג בבית המגורים, וכלה בשירותי קונסיירז ', שירותי משק בית, סלון וספא, גרב מכולת, תכנון אירועים, טיפול בילדים, טיפול בחיות מחמד, ושירותי הובלה ועסקים, השירותים החלקים של כיכר עשרים גרוסנבור יתאימו באופן אישי לאורח החיים של כל תושב, המציע התאמה אישית אולטימטיבית ושקט נפשי.

האם עליית הקריפטו-מטבעות והפרץ של הקריפטו-מיליונרים גורמים למפגש זה?

לא באמת. ביטקוין ו- Ethereum הצליחו להפליא ואני מאמין שהערכות השווי שלהם, שנויות במחלוקת, עשויות להיות בבועה. אנו נראה כי הטכנולוגיות הללו מסתבכות יותר במגזר מכיוון שהן מתאימות באופן מושלם לרכוש בזכות הספרייה המבוזרת המאפשרת לכל עסקה שהייתה אי פעם להיות במחשב של כולם, כך שכל אחד יכול לעקוב אחר מה שקרה, שלדעתי יהיה להיות פנומנלי עבור הענף. הרישום בבריטניה מחפש לאמץ טכנולוגיית blockchain מסוג כלשהו, ​​אבל מה שמעניין הוא שכמה אנשים שמו את נכסיהם לשוק והם מוכנים לקבל ביטקוין כאמצעי למטבע, זה ללא ספק הראשון בלונדון - אחד מהם הוא בשוק תמורת 17 מיליון ליש"ט והוא אומר שהוא יקבל ביטקוין. אני לא בטוח איך זה יקרה אבל נראה איך זה יעבוד.

האם 20 כיכר גרוסנבור מקבלות ביטקוין?

אנחנו לא. אנו מודאגים מהטבע הספקולטיבי של המטבע ועדיין יש שאלות לגבי מה שימש, מקור הכספים ואנחנו בדרך כלל לא רוצים להיכנס לדיון ההוא, אנו מנסים להיות לבנים מלבנים ואנחנו עושים בטוח שאנו יודעים בדיוק מאיפה הקרנות ואין איומים או סיכונים להלבנת הון. ישנן תקנות בבריטניה הנוגעות להלבנת הון ופעילות פלילית פוטנציאלית ואנחנו צריכים לעקוב ולהתחקות מאיפה הכסף מגיע וכך אנשים שמקבלים ביטקוין יכולים לפתוח את עצמם בפני אתגרים משפטיים מסוג זה.

תעריפי השירות החודשיים במחיר של 14 פאונד הם נמוכים ממה שמצופה בדרך כלל בהתפתחות יוקרתית מהסוג הזה באמצעות שירות במלונות (בדרך כלל 20 ליש"ט). הסיבה לכך היא ש- 20 Grosvenor Square נבנתה ביעילות ופונקציות מסוימות כמו השוערים שמכפילים כשירותים מספקים ערך רב.

אני מנסה להשיג מדד של פיתוח נדל"ן בלונדון ומחירי הנכסים בלונדון. כדי להשתמש בדוגמה סינגפורית, מפתחים מוציאים את הדולר העליון כאן בתופעה המכונה "מכירות en-block" - זה אומר שכל מה שהם יבנו, הם צריכים להתחשב בעלויות PSF בכדי להחזיר את הצעות האדמה האגרסיביות שלהן, מה שמוביל לחששות כי יכול להיות שהנכס ניפח ולא ערכים אמיתיים, האם זה משהו שקורה גם מעל הבריכה?

איאן פידאון, נייט פרנק, פרטנר, ראש משותף ראש הממשלה לפיתוח בתים חדשים: אני לא חושב כל כך, לונדון היא שוק ותיק מאוד, הרבה מהבניינים רשומים באזורי שימור ולכן אתה פשוט לא יכול להפיל בניין ולבנות מגדל. מחסור בקרקעות יקשה מאוד על מיקום טוב, גם חוקי התכנון מגבילים מאוד - כתוצאה מכך לא יכולנו לבנות מגדל לכיכר עשרים גרובנור תוך שמירה על החזית ההיסטורית.

מישלן: אתה כבר יודע מה אתה צריך לשלם עבור האדמה, עם זאת, בהחלט יש מפתחים שמגדילים ומשלמים יתר על המידה והמחירים יוצאים משליטה, אבל אנחנו בהחלט לא עשינו את זה בכיכר גרוסנבור 20.

פידאון: קשה מאוד לקבל אישור לשינוי שימוש ורוב מייפייר הם מסחריים, כלומר קמעונאים או משרדים, ולכן המעבר מזה למגורים קשה מאוד. לכן מה שפותח כעת במייפייר זה פחות או יותר ולכן ההיצע די צמוד.

מה היו כמה מהמורכבות בפיתוח מבנה היסטורי כמו מטה חיל הים האמריקני לכיכר גרוסנבור 20?

הם היו שם מאז 1939 כחלק מהמאמץ המלחמתי והיה לנו מזל בכך שמשהו בעל ערך היסטורי הוסר כשהם עזבו בשנת 2007, וכך הצלחנו להרוס הכל למעט החזית שהעניקה לנו עמדה ייחודית אשר הוא חלק מהמורשת של לונדון ובכל זאת יש את הטכנולוגיה החדישה ביותר ואת מתודולוגיות הבנייה המתקדמות ביותר המעניקות לדירות שלנו אקוסטיקה מדהימה, הגהת צלילים, לחץ מים וחימום וכו ', כולם בהחלט במאה ה -21 ואילו בניינים רבים במיוחד אלה בכיכר איטון נאבקים לקבל אותה רמה של איכות שיש לשמור על הרבה היסטוריה.

נד בארינג, מנהל, משרד פרטי Savills: אני חושב שאחד הדברים החשובים ביותר בכיכר גרובסנור 20 הוא שמדובר בפיתוח המגורים הראשון במייפייר שמשרת בית מלון. מייפייר לא ראתה התפתחויות מזה זמן רב וזו התוכנית הרב-יחידה הראשונה בכתובת הטובה ביותר במייפייר, זה כמו מונופול שאם חניתם על מייפייר ופארקליין, אתם ממש מנצחים את כל המשחק, למרבה המזל אלכס ואנדרו ניצח את המשחק בבניית בעצם הפיתוח הטוב ביותר למגורים בלונדון שאי פעם ראיתי.

פעם ביתם של כוחות חיל הים האמריקני באירופה ופיקודיהם אוהבים את הגנרל דווייט אייזנהאואר במלחמת העולם השנייה, כיכר עשרים גרוסוונור עמוסה בהיסטוריה עשירה. להחיות את האנרגיה של הבניין המקורי

שייח 'עומאני רק הוציא 25 מיליון ליש"ט לשתי דירות בסמוך להרודס, האם מחליפים כמו הערכות הנכסים הללו ממליצים שלא לצורך?

Baring: שוק הנדל"ן בלונדון תמיד ראה בדרך כלל PSFs חזקים מאז 199 שנייטסברידג 'נבנה וראינו צמיחה מ -1,000 ליש"ט ל -2,000 ליש"ט ועכשיו אפילו 8,000 ליש"ט בכמה פיתוחים יוקרתיים וכיכר Grosvenor 20 מתקרבת אליו ו אנו רואים עושר נכנס מכל ארבע פינות העולם. פעם היית בונה משהו ומצפה שרוסים יגיעו למהר פנימה, אבל עכשיו אתה לא יכול ממש להצביע על האיזו לאום מגיעה ללונדון. העושר העולמי הלך וגדל ויש יותר מיליארדרים המופקים מדי יום, ולכן העושר שמגיע למדינה קטנה מאוד מגונה.

מישלן: מאז שנות העשרים של המאה העשרים, לונדון תמיד הייתה גלובלית מאוד כעיר ומובלעת של זרים, במיוחד ככל שהעולם הצטמצם, סינגפור הפכה בינלאומית יותר ויותר עם השנים.

Baring: והכי חשוב, האנגלים הם מאוד רצויים מכיכר גרוסנבור 20 שזה דגל ענק על המפה מכיוון שהרבה סוגים כאלה של כסף זר נכנסים לחודשיים בשנה וזה ממש מרענן לראות עושר אנגלי תקין נכנס ו קנו 20 כיכר גרוסנבור.

מישלן: לנקודה שלך לגבי ערך, לונדון היא שוק ותיק מאוד ויש לנו מערכות נהדרות, יש לנו הרבה מידע על כל מה שמוכר, יש לנו המון ספקים שמספקים נתונים על כל מה שמכירות, שלל משתנים, אז יש לנו נתונים טובים מאוד. לפיכך, כאשר אנשים רוצים לקנות נדל"ן בלונדון והם שואלים איך התמחרנו את זה או מדוע מתומחרים ברמה זו, אנו יכולים לתת להם 50 נקודות נתונים דומות ולהראות להם מה כל השאר מכר באותה תקופה ו מיקום ואף לאשר בטאבו. לונדון היא לא שוק שבו הערך נשלף מהאוויר, יש המון נתונים היסטוריים שמגבים את אופן העניינים והיכן היה השוק. כאשר האביר פרנק וסבילס מתמחרים משהו כמו כיכר Twenty Grosvenor, הם יודעים כי הביקוש בשוק נותן או לוקח 5%.

Baring: יש 17 לאומים שונים, אך האנגלים היו בעיקר ברכישת יחידות בכיכר עשרים גרוסוונור.

לעתים קרובות יותר מכך אנו שומעים על המזרח התיכון והרוסים הרוכשים בלונדון, האם יש הטיה תקשורתית מכיוון שייתכן כי התיעוד גורם לכך שמעטים האנגלים קונים?

פידאון: זה גלובלי לחלוטין, אנחנו מבצעים מכירות של שלוש עד ארבע מכירות, אבל תמיד יש משהו מכיסים שונים בעולם שקונים בלונדון. איפה שיש חינוך, אנו מבצעים מכירות רבות יותר לקונים סינים, שם ילדיהם הולכים בפנימיות בלונדון, ולכן ההיצע והביקוש מעצבים הרבה מהתמחור, ולכן אם אתה רוצה מיקום של שבב כחול - בדרך כלל, מייפייר, בלגרביה נייטסברידג ', זה המקום בו הכסף הישן תמיד היה. אפילו אז, אם אתה נכנס עם 20 מיליון ליש"ט ואומר שתראה לי הכי טוב, היינו נאבקים להראות לך יותר מ- 2 או 3 אשר מסמנים את כל התיבות הנכונות. האנשים האלה שקונים באזורים בלעדיים אלה בדרך כלל לא מוכרים וקונים שוב, כך שמדובר באחזקות לטווח הארוך. אולי חלק מהאזורים האחרים הם קצת יותר ספקולטיביים, לאורך הנהר, זה מונע יותר משקיעים. כשאתה נכנס למייפייר, אלה מיועדים לאנשים שיקול דעת שרוצים את הטוב ביותר. הם משלמים את המחירים האלה כי הם יודעים שאם אתה לא רוצה את זה, מישהו אחר יעשה זאת.

הביתה של ארבע העונות מעניקה את הפינוקים והנוחיות של בית מגורים במלון, כיכר Twenty Grosvenor, ותציע את השירותים והמתקנים הרבים מהם נהנים האורחים במלונות ואתרי הנופש של ארבע העונות ברחבי העולם.

מישלן: בהחלט יש הטיה. אנו שומרים הרבה על מה שאנחנו עושים בסודיות רבה, זה לא מתאים לאינטרס שלנו לפרסם יותר מדי את מה שקורה בשוק שלנו אבל התקשורת תמיד תצמיד לאיזה רכילות או כותרת עסיסית שזועקת אוליגרך רוסי או שייח 'מזרח תיכוני , הם נועלים על זה אבל באמת שיש לנו שוק מוכן של קונים בריטים אבל זה לא הופך סיפור או כותרת. המדיה בלונדון היא סנסציוניסטית מאוד, הם לא רוצים לכתוב "האנגלים רק קנו 60% מהדירות בלונדון בשנה שעברה".

Baring: בדרך כלל אנו זוכים להתעניינות רבה של המזרח התיכון, אך האירועים שמתרחשים בקטאר החלישו את הביקוש מאותו אזור באותו הרגע. קונים סיניים מרימים וזה די חדש - תמיד היו לנו סינגפור והונג קונג אבל לא רבים מסין בעשר השנים האחרונות וזה רק מתחיל אבל זה הולך להיות תהליך ארוך כפי שהם צריכים להבין קודם. להבין איך להוציא כסף מהארץ, זה הרבה חינוך לומר להם איך לרכוש ויש המון כוח קנייה שמחכה לרתום.

מישלן: כדי לענות על שאלתך, כן, הבריטים עדיין שולטים. 38-40% מהווים את המזרח התיכון, סין, רוסיה, מזרח אסיה ושאר אירופה. כל אחד. יש בדיחה שלמעשה כל מי שיש לו מיליארד דולר הוא הבעלים של דירה בלונדון. זה רק אחד המקומות שבהם אתה רוצה להיות בעל נכס.

פארק הייד אחד, נייטסברידג '

מה התחזית שלך על לונדון ואילו פרויקטים חדשים ומובילים של השקעות בניה חדשות אתה צופה?

מישלן: אנו מחפשים לרכוש עוד נכסים כעת מכיוון שההזדמנויות שופעות בגלל אי ​​הוודאות בברקסיט. בעיקרו של דבר, כולם יבינו שהחיים עדיין נמשכים ושלונדון היא עדיין המקום להיות בו, המחירים יצנחו שוב וכך אנו בטוחים מאוד להשקיע בלונדון והכוונה שלנו להמשיך לעשות זאת, אנחנו לא מתכוונים להתחיל להשקיע במקומות אחרים שאנשים אחרים נראים.

פידג'ון: נד ואני טסנו וראינו את הקונים ואת הסנטימנט הכללי והקונצנזוס הוא שהם לא מפחידים את ברקסיט, הם פשוט רוצים לקנות את הטוב ביותר והם לא ממהרים להגיע. הנדל"ן בלונדון הולך להישאר די שטוח בשנתיים הקרובות והם די רואים שההזדמנות לרכוש בלונדון היא עכשיו בזכות שער החליפין וגם חוסר המחסור היחסי, שלא הולך להשתנות הרבה בחמש השנים הבאות. זיהינו כמעט כל פיתוח יוקרה בלונדון שמתרחש, האנשים שאנחנו מדברים איתם נוחים והם מצפים שהדברים יצליחו לחזור שוב במהלך 2-3 השנים הבאות. חוב הבולים ולא Brexit מאט את השוק וגורם לכמה ערכים לרדת.

Baring: הרכישה בלונדון עדיין זולה בהרבה מרכישה בניו יורק או בהונג קונג, ככל שמגבלות קיררו את השוק, זה לא עצר את השוק.

קנייטסברידג 'היא בית ההתפתחות שלך, פארק הייד אחד, האם העושר הזה מעניק היטב לאזור או שהוא תורם לבועה פוטנציאלית?

Baring: באופן היסטורי, Knightsbridge מעולם לא הייתה יעד ללכת לגור בו, בדרך כלל הייתם בוחרים לגור בבלגרביה או במייפייר, אנשים ילכו לקייטסברידג 'לחנות, יאכלו שם ואז הם ייסעו הביתה כיוון שהעדפה היא לגור במייפייר. . מייפייר היא באמת היעד מספר אחת לגור בלונדון. עם זאת, התפתחויות חדשות בעלות פרופיל גבוה לאחרונה מעמידות את נייטסברידג 'על המפה ללונדון.

פידג'ון: פארק הייד אחד ו- 199 הנייטסברידג 'גנבו את הכותרות כי היו להם חניונים ואביזרי איכות. מייפייר שמרה מעט מאחור, אך כעת האזור הוא רחוק, היעד אך האמת הייתה שההיצע לא היה שם ממש לפני עשר שנים.

מישלן: מייפייר הייתה מבחינה היסטורית תמיד המקום הראשון לחיות בו בלונדון. הדוכס מווסטמינסטר בנה את מייפייר בנה את כיכר גרוסנבור במיוחד לטובת הטובים והטובים. היסטורית מייפייר הייתה ביתם של הפוליטיקאים החזקים והעשירים ביותר בעולם. כל מה שקרה לאורך זמן זה שהיה קשה מאוד לבנות שם מגדל מבריק לגמרי. בנייטסברידג 'היו בניינים ישנים שהפכו אותו בשל להתפתחות מחודשת ודירות יוקרה חדשות ומפנקות עם שירות במלונות. זה היה בהובלת מוצר ולא בהובלת מיקום. כל כך קשה לעשות משהו כזה במייפייר פשוט בגלל שיש כל כך הרבה היסטוריה ומורשת שזה היה הפיכה לעשות את כיכר עשרים גרוסנבור. נייטסברידג 'גנב את כל הכותרות ממייפייר לזמן מה ואני מעז להגיד שזה התנודד חזרה למייפייר. יש בו את המספר הגבוה ביותר של מסעדות כוכבי מישלן, ללא ספק, הבוטיקים הגבוהים ביותר והמלונות הטובים ביותר. מייפייר זה המקום. עשרים כיכר גרוסנבור הוא פסגת כל מה שנוצר בלונדון.