המפטונס, השקעת נכסים בחוף המזרחי: רכישת בית בכפר הים בו גרים כוכבי קולנוע

המעצב תיירי דספונט שדרג את הפנים

ניו-יורקים עם עקבים היטב כבר נמלטו מהעיר לבתים על חוף הים בהמפטון, מקבץ הכפרים על שפת הים הידוע בחופים יפהפיים, מסעדות אופנתיות ומראות ידוענים. בכפרים סאות'המפטון ומזרח המפטון, הנכסים מגיעים בדרך כלל עם דונם אדמה, בריכה, מגרש טניס, עודף חדרי שינה ותג מחיר של למעלה מ 25 מיליון דולר. בעלי בתים כאן כוללים כמה מיליארדרים של פורבס, מנהלי קרנות גידור וסלבריטאים כמו ג'ניפר לופז, סקרלט ג'והנסון ופול מקרטני.

כמו רבים משווקי הבית השני העשירים, המפטונים קיימים ברובד נפרד. בניגוד לשאר שוק הדיור באמריקה, המכירות מונעות על ידי אוכלוסייה של מיליונרים ומיליארדרים המבקשים בית שני או שלישי או פונים לנדל"ן כהשקעה חלופית. בעוד שהשוק אינו חסין מפני תנודות בוול סטריט - במהלך המשבר הפיננסי, המכירות בהמפטון קפאו על שמריה כשמוכרים החזיקו בנכסים בתקווה לצאת מהשוק - זה התגלה כעמיד להפליא.

ממוקם בקצה המזרחי של לונג איילנד, מתחם החוף באוקיינוס ​​בן 30 דונם היה שייך בעבר לאמן אנדי וורהול

עד 2013 קפצו עסקאות השנה עלייה של 52 אחוזים והמחירים הממוצעים זינקו בכ -40 אחוז והכו 17.4 מיליון דולר בכמה אזורי פריים. ב -2014 היו המפטונים מספר שיא מכירות של בתים במחירים שוברי שיא. בית אחד במיקום ראשוני בחוף הים של 18 דונם נמכר תמורת 147 מיליון דולר, והפך אותו למכירה היקרה ביותר עד כה בארצות הברית.

לאחר מספר שיא מכירות בתים בשנת 2014, הדברים מתחילים להצטנן. מחירי המכירות ומחציתם של הנדל"ן של המפטונס יורדים בשנת 2015 מהמקום בו הם היו בשנה שעברה, על פי דיווח שפורסם לאחרונה מדוגלס אלימן נדל"ן. מחיר המכירה החציוני של בית בהמפטונס ירד ב 6.5- אחוזים ל 849,000- דולר בהשוואה לשנת 2014, על פי הדיווח. מספר הבתים שנמכרו ירד ב -15.7 אחוזים ל -590 השנה, לעומת 700 מכירות בתקופה זו בשנה שעברה. עם זאת, מחיר הבית הממוצע עלה 2.5 אחוזים משנה לשנה. ג'ונתן מילר, נשיא שמאי מילר סמואל שערי הנדל"ן שכתב את הדו"ח, אומר כי 2014 ראתה התפוצצות של דרישה עצורה כאשר אנשים החלו לשקול שוב את הנדל"ן לראשונה מאז משבר הדיור. ביקוש זה הביא ל -700 מכירות, מספר שיא.

461 Ocean Road כולל מעל 7,000 מ"ר עם ספרייה וספא

טרנדים בשוק

• ברבעון השני של 2015, תנאי השוק של המפטונס לא נפלו מהקצב הזעום שנקבע בשנה הקודמת. מחירי הדירות היו מעורבים, בעוד שמספר המכירות ירד והמלאי נרשם עלייה.
• נרשמו 590 מכירות ברבעון השני של 2015, שהם 15.7 אחוז פחות מכירות לעומת הרבעון הקודם ופעילות המכירות הנמוכה ביותר שנצפתה ברבעון שני בשלוש שנים. מספר המכירות עד כה ירד ב -7.9 אחוזים מאותה התקופה.
• מדדי המחירים לשוק הדיור היוקרתי - עשרת האחוזים המובילים מכל המכירות - צפו בעלייה רבה יותר באותה תקופה. מחיר המכירות החציוני של היוקרה עלה ב -1.8% למחיר של 5,293,750 דולר ומחיר המכירות הממוצע של היוקרה עלה ב- 6.6 אחוזים ל -6,775 דולר, 823 דולר.

"הביקוש הזה בעיקר נקלט, ולכן מה שיש לנו עכשיו זה המחירים שמראים מגמות מעורבות, אבל המכירות יורדות", הוא אומר. "אין אותה תחושת דחיפות מצד קונים שהייתה לפני שנה."

פול ברנן מדאגלס אלימן נדל"ן בברידג'המפטון אומר שעד כה השנה המכירות היו עסוקות בקצה התחתון, בין 1 ל -5 מיליון דולר, אך מכירות המתקדמות אטיות באופן מפתיע. "בשנה שעברה היו מספר עסקאות שובר שיאים. כולם שואלים מדוע הפעילות צנחה. אולי יש מעט התנגדות למחיר. "

נכס ברידג'המפטון כולל גם מגרש טניס שקוע

למרות שמכירות לא שוברות שיאים, סוכנים אומרים כי בסך הכל הם עדיין בריאים. חלק מההנפקה, על פי זאק ואצ'ינסקי ב- Bespoke Real Estate בסאות'המפטון, היא היעדר המלאי שיענה על דרישת הקונה. "המלאי הניתן לבחירה אינו שווה לדרישה שאנו רואים. ברכבת מחשבה זו, הקונים בנקודת המחיר הם מאוד בקיאים וסבלניים לדבר הנכון. ווטרפרונט היא עדיין מלך, ואנחנו רואים כי עסקאות מתרחשות בשאול מלא ומהר מאוד. " ואצ'ינסקי ואחיו הקימו את Bespoke Real Estate בשנת 2014 ועוסקים אך ורק בנכסים במחיר של יותר מ -10 מיליון דולר. ואצ'ינסקי אומר כי רוכשי הדירות היוקרתיים בוחנים מקרוב את איכות החומרים, הגינון והפריסה. "כאשר קונה ברמה זו נכנס לבית הוא יכול להבחין במהירות ברמת הבנייה והגימור", הוא אומר. קונים רבים יצפו לבריכות גניט מחוממות, ספא מקורה, חדרי כושר, מרתפי יין, תיאטראות, חדרי מדיה, מגרשי טניס שקועים, מערכות בית חכם ואפילו חדרי ספורט וירטואליים.

חוות Big E

באופן מסורתי, הטריטוריה המבוקשת ביותר הייתה דרומית לכביש מונטאוק, שם נמצאים החופים הטובים ביותר. קו התיחום התערפל, ותכונות עד מונטוק וחוף הצפון הפכו למבוקשות.מזלג הצפון שקט ופחות מפותח ובית לחוות, כרמים ונכסים קטנים יותר עם נקודות מחיר נמוכות יותר.

אבל הטווח הוא משמעותי. אחוזת יקב גדולה נמצאת כיום בשוק תמורת 25 מיליון דולר. גם מונטוק, שנמצא בקצה המזרחי של לונג איילנד, משתנה. אחוזה על קו המים שבעבר היה בידי האמן אנדי וורהול רשומה כיום תמורת 85 מיליון דולר. המתחם, הכולל שש קוטג'ים וחוות סוסים סמוכה, נבנה במקור כמחנה דייגים. וורהול ופול מוריסי, שביים כמה מסרטי האמן, רכשו את המתחם תמורת 225,000 דולר ארה"ב בשנת 1971. הבעלים הנוכחי של הנכס הוא מנכ"ל J.Crew, מיקי דרקסלר. הוא רכש את אחוזתו של וורהול בשנת 2007 תמורת 27 מיליון דולר ארה"ב וגייס את האדריכל המהולל תיירי דספונט לשיפוץ הפנים. "אחוזה זו היא ייחודית בחוף המזרחי", אומר פול ברנן, המופיע ברשימה. "זה מפרט את מונטוק. לעולם לא תוכל לבנות את זה שוב. "

סיפור זה פורסם לראשונה במגזין פאלאס