מה הלאה לפוסט-ברקסיט בנדל"ן בלונדון?

בשעות ובימים שלאחר משאל העם בבריטניה, בו 51.9% מהמצביעים בחרו לצאת מהאיחוד האירופי, חלק גדול מהמדינה הביט בהלם. הקמפיין היה מריר ומעוף, מונע על ידי הסתה של רטוריקה סביב העלייה הבריטית, הכלכלה והאליטה הביורוקרטית, אך רבים מבריטניה ומחוצה לה לא ציפו כי תצבור הצבעה בחופשה.

כאשר התמודד העולם עם התוצאות, השווקים הגיבו בקנה מידה שלא נראה מאז המשבר הפיננסי. הלירה צנחה לנמוכה ביותר מאז 1985, מניות אסיה נפלו וכעבור ימים ספורים התפרסמו חדשות ש Standard & Poor's הפשיט את בריטניה מדירוג האשראי המשולש שלה. ההצבעה קבעה את המדינה לדיוני גירושין מרים קדימה, ומכיוון שאין תקדים לכך שמדינה תעזוב את חסימת הסחר של האיחוד האירופי בן 28 החברות, אי הוודאות שולטת כיצד בדיוק בריטניה תנהל משא ומתן על עמדתה החדשה בתוך המדיניות וה נוף כלכלי.

אי הוודאות הזו כבר השפיעה על שוק הנכסים, במיוחד בלונדון, שם קנו חלק מהקונים מהרכישות, מודאגים מהעתיד של העיר. אוצר בריטניה הזהיר לפני ההצבעה כי מחירי הנכסים למגורים יהיו נמוכים ככל 18% אם המדינה תצביע לעזוב. האוורד ארצ'ר, כלכלן ראשי באירופה ובריטניה בחברת IHS Economics אמר כי פעילות המחירים בשוק הדיור והמחירים נמצאים ב"סיכון רציני מאוד לירידה ניכרת ומובהקת בעקבות החלטת בריטניה לעזוב "את האיחוד האירופי. הוא צופה כי מחירי הדירות עשויים לרדת ב -5% במחצית השנייה של 2016 ועוד 5% ב -2017.

ליאם ביילי, ראש המחקר העולמי בנייט פרנק בלונדון, אמר: "ההצבעה בעד ברקסיט תביא תקופה של אי ודאות מחודשת בשוק המגורים של לונדון". "דרישה מסוימת, במיוחד ממשקיעים, תתעכב ובמקרים מסוימים תנותב מחדש".

ברקסיט מציגה אי וודאות מחודשת בעקבות רצף אירועים שכבר הרגיעו את שוק הנכסים של לונדון. בין השנים 2009-2014, לונדון עלתה שוב ושוב על כותרות למכירות שובר שיא של אחוזות סופר פריים לקונים עשירים מרוסיה, המזרח התיכון ואסיה, רבים מהם בשכונות המרכזיות בעיר, מה שמכונה 'מיקודים מוזהבים' הכוללים את בלגרביה , נייטסברידג ', קנסינגטון, מייפייר ופארק הולנד. עם זאת, מאז 2014 השוק הואט. '

חלק מהרוחות הראש הגיעו בצורה של מיסים. שיעור מס בולים חדש, שהוצג בדצמבר 2014, גובה 10% על נכסים בשווי של מעל 925,000 ליש"ט (1.3 מיליון דולר) ו־ 12% על נכסים מעל 1.5 מיליון ליש"ט (2.5 מיליון דולר). החל מאפריל השנה, קונים בתים שניים ונכסים להשכרה מתייחסים למס נוסף; היטל בולים של 3% שנועד לפלס את התחום בין המשקיעים לקונים לראשונה.

ההשפעה של שיעורי מס הבולים החדשים כבר הורגשה בשוק, עם הרבה פחות עסקאות שנרשמו בטווח של 2 מיליון דולר פלוס. לאחר מכן, קמפיין Brexit העניק לקונים ולמוכרים הפסקה נוספת. "קונים ומוכרים דחו את ההחלטות בגלל הסיכוי להיכנס לטריטוריה כלכלית ופוליטית חסרת רלוונטיות", אומר טום ביל, ראש מחקרי מגורים בלונדון באייטם פרנק. על פי נתוני נייט פרנק, הביקוש נותר מאופק במאי 2016 אפילו לנכסים בהם המחירים המבקשים ירדו ב -10% ומעלה.

בעיר השואבת השקעות משמעותיות משווקים בינלאומיים, תהפוכות פוליטיות מקומיות הן רק חלק מהפאזל. במהלך השנה האחרונה נפגעו המשקיעים הזרים הגדולים ברכוש הבריטי עם נסיגות משלהם: מחירי הנפט הנמוכים במזרח התיכון, בעיות מטבע ברוסיה, מיתון בברזיל וסערת שוק המניות בסין, שכולם תרמו לכמה מעט גבוהות -עסקות עסקאות. בשנת 2014, מהווים משקיעים במזרח התיכון 15% מהרוכשים המרכזיים בלונדון; בשנת 2015 הם היוו 4%.

לדברי יולנדה בארנס, ראש המחקר העולמי בסאבילס, קמפיין ה- Brexit הפך לתירוץ נוח להאטה בשוק שכבר התרחש. נתוני החיסכון מראים כי המחירים במרכז לונדון פריים צנחו ב -6% בשנת 2015, והיקפי העסקה הצטמצמו עד 40%. "ברקסיט היה תירוץ טוב מאוד לאנשים לא לעשות שום דבר בשוק בו אנשים בכל מקרה לא היו עושים דבר", אומר ברנס.

עם זאת, תוצאת משאל העם הבלתי צפויה הוסיפה מכשול נוסף וגדול יותר לשוק שעדיין הסתגל למכס הבול ולגורמים גיאופוליטיים גלובליים. "שוק הנכסים העיקרי בלונדון ייהנה ממשהו שנראה בלתי סביר בטווח הקרוב: חצי שנה בלתי-אירוע", אומר טום ביל של נייט פרנק.

אולם עבור חלק מהמשקיעים הזרים המהומה הנוכחית מהווה הזדמנות. קונים יקבלו ערך מוגבר ברכישת נכסים בלונדון כתוצאה מסטרלינג הולך ופוחת, אומר פיטר וותרל, מתווך מבוסס מייפייר. "עבור קונים בחו"ל, הירידה הגדולה והדרמטית בערך הסטרלינג תקזז למעשה את מכס הבול והתאמות המס והיא תהפוך את הנכס הפופולרי בלונדון להשקעה משתלמת עבור משקיעים בחו"ל נועזים מספיק כדי להשיג נקודה למרות אי הוודאות בשוק".

מרפסת הפנטהאוז של Beecham

עבור רבים המאמינים בחוסן ארוך הטווח של לונדון, שיבושי השוק הנוכחיים לא משנים את האטרקטיביות הכוללת של העיר, במיוחד כמקלט לשמירת עושר.מחקרים של נייט פרנק מראים כי בעשור האחרון העיר הוציאה יותר מפי שניים ממספרם של האנשים הגבוהים בשווי נטו מהשווקים המתעוררים (114,000) לעומת ארה"ב ואוסטרליה יחד (42,000 ו -22,000 בהתאמה). המשקיעים נמשכים על ידי הבטיחות בעיר, בתי הספר הטובים, הסביבה הירוקה ואזור הזמן המרכזי, גורמים שלא צפויים להשתנות כתוצאה מהצבעת ברקסיט.

העיר משקיעה באופן פעיל גם בעתיד. מבט רחב יותר על שוק הנדל"ן מגלה גם כי בעוד שהביקוש לנכסים של פריים סנטרל לונדון צנח בשנים האחרונות, קיים ריבוי אינטרסים סביב לונדון הגדולה יותר, שם תוכניות התחדשות ופרויקטים של קישוריות ותשתיות מחודשות מסיטים את נוף היוקרה. חי.

"ככל שמיקוד הזהב של לונדון הפך פחות זול לאחר המשבר הכלכלי, הקונים חיפשו יותר ויותר ערך טוב יותר מרחוק", אומר טום ביל. למרות שהם מחפשים ערך טוב יותר הם עדיין רוצים "מפרט ומתקנים ברמה הטובה ביותר", והמשמעות היא שיש התמקדות הולכת וגוברת באיכות התוכניות ולא ברצון להיות באזור ספציפי.

מפתחים השתמשו בדרישה זו והיא מעלה את רמת האיכות הכוללת של פיתוחים חדשים לבנייה המשלבים יותר ויותר חבילות נוחות, שירותים, רכיבים מסחריים ותרבותיים. אמנם ניסויים כאלה באורבניות וביצירת מקומות נפוצים בערים כמו מיאמי, הונג קונג או סינגפור, אך מדובר בתופעה חדשה יחסית בלונדון.

סאות'בנק, אחד האזורים הראשונים שהתחדשו, לא היה בעבר על המפה עבור משקיעים עשירים, אך חווה קצב צמיחה מהיר יותר בהשוואה לשכונות מרכזיות אחרות ומשמש דוגמא לאופן בו שווקים חדשים יכולים להתבגר, אומר טום ביל. בנוסף ל"שרד "(הבניין הגבוה ביותר במערב אירופה), האזור הוא האתר של לונדון More, אדון שתוכנן על ידי Foster + Partners, וגשר מגדל אחד, פרויקט מבית ברקלי המשלב בתי יוקרה עם חנויות, מסעדות, הולכי רגל שבילי הליכה ופארק תוסס נהר.

בנוסף להצעותיה התרבותיות, The Ivy, הודיעה לאחרונה בראסרי פופולרי בלונדון על כוונתה לפתוח מיקום בקומת הקרקע בגשר One Tower, ותיאטרון לונדון יתפוס בקרוב את התיאטרון השקוע של 900 המושבים. התוכנית עצמה משלבת מרחב משמעותי לחיים בחוץ, גם היא חידוש ללונדון. "מה שמיוחד בפרויקט הזה הוא כמות המרפסת והחלל הגג הדינמיים, יחד עם מטבחים חיצוניים, ג'קוזי וגזיות", אומרת מוריי לוינסון, שותפה ב- Squire & Partners שעיצבה את הפרויקט.

מפסגת מגדל הפנטהאוז, המגיע עם שליטת גג וג'קוזי, אתה יכול לראות את רחוב התמזה לעיר לונדון, גשר המגדל, מגדל לונדון ומעבר לה. הבניינים בגובה התחתון, הממוקמים מול הנהר, כוללים דלתות זכוכית הזזה הנפתחות אל טרסות רחבות עם נוף לבניין העירייה וגשר המגדל. הדעות היו נקודת מכירה חזקה של הפרויקט, שנמכר כיום ב -90%. איכות הבנייה (פנים כוללת נגרות בעבודת יד, משטחי שיש מלוטשים, מכשירי Miele ומערכות אוטומציה ביתיות), היוותה תיקו, כמו גם חבילת הנוחיות: שירות קונסיירז '24 שעות ביממה מההרודס אסטייטס, חדר כושר, ספא ובריכה מקורה כלולים. נותרו בערך 23 יחידות, כולל פנטהאוזים מובחרים. אלה מתומחרים סביב 3,900 דולר למטר מרובע.

התפיסה לשימוש מעורב מתפשטת גם בלונדון הגדולה עם תוכניות כמו Nine Elms המיועדות לכלול 20,000 בתים חדשים, ויותר מערבה, העיר הלבנה, שהיא אתר של שיפוץ של 10 מיליארד דולר, שמטרתו להפוך את האזור מדרבן גחון. הנוף המסחרי ברובו לשכונה תוססת עם 5,000 בתים חדשים, חנויות ומרכז משרדים לחברות הקשורות למדיה. במסגרת התחייה, ממיר מפתח לונדון סטנהופ את מטה ה- BBC לשעבר למגורי יוקרה.

ממזרח, מגדלים גבוהים מתרבים גם בעיר שהוגדרה בעבר על ידי עירוניות אחידה יותר, בקנה מידה נמוך. ב- Canary Wharf, הרצוג & de Meuron עיצבו מגדל חדש המכונה מערוך בגלל צורתו הגלילית הגבוהה, ופוסטר + פרטנרס עיצבו את דרום קוואי פלאזה, פרויקט המגורים הגבוה ביותר שנמצא כיום בבנייה באיחוד.

צד מגורים של קנרי וורף, לונדון

מבחינה היסטורית נמל סואן, ולאחרונה גם אתר הרובע הפיננסי ההולך וגדל, Canary Wharf, הופך גם הוא למקום נחשק יותר ויותר. הציפיות לצמיחה עתידית מתעצמות עם הגעתו של קו Crossrail החדש, אשר אמור להתקיים בשנת 2018, אשר יקצץ משמעותית את זמני הנסיעה למרכז לונדון. כיום האזור עדיין מרגיש ברובו תאגידי, אך מפתחים מתכוונים לשלב תוכניות מגורים ומסחר עם קישוריות מוגברת ככל שהקהילה מתבגרת.

"Canary Wharf הופך לשימוש מעורב יותר ויגדל לאוכלוסייה של 200,000 אנשים", אומר הארי לואיס, מנכ"ל ברקלי בתים המפתח את דרום קוואי פלאזה. "התשואות להשכרה גבוהות יותר כאן, והגעת ה- Crossrail תהיה מחליף משחק."

South Quay Plaza שוכן על קו המים ממש מול CBD ולמרות שרבים מהבניינים הסמוכים בנויים ממש עד לקצה קו החוף, גרנט ברוקר, ראש הסטודיו בחברת Foster + Partners רצה לפנות לאתר אחרת. "חשוב להעביר אור יום",
הוא אומר והסביר כי על ידי שינוע המגדלים בצורת הקוביה, שיש להם טביעת רגל קטנה יחסית (למעלה מ- 64% מהאתר לא יפותח), הוא הצליח ליצור חשיפות רבות נוספות. "לבניין אין צד אחורי", הוא אומר. "לכל יחידה חזית פנטסטית".

הצוות של ברוקר משתמש גם בניסיון הרב שלהם בעיצוב מבנים בינלאומיים בכדי ליצור תוכנית שירותים מקיפה הכוללת מועדון בריאות, ספא ובריכה באורך 20 מטר, וטרקלין מועדון תושבים המשתרע על כל הקומה 56 וכולל בר, חדר הקרנה ו מרפסת גדולה. "סוג הנוחיות הנדרש כדי שהבניין יעבוד באמת היה חסר בפיתוחים קודמים בלונדון", אומר ברוקר.

דרום קוואי פלאזה שתוכנן לכיבוש החל משנת 2020, תכלול 888 יחידות בכל המגדלים בני 36 הקומות ו -68 קומות, החל מאולפנים ועד מגורים ופנטהאוזים עם שלושה חדרי שינה. עד כה הוציאה ברקלי הומס 350 יחידות עם מחירים החל מ- 990,000 דולר. נכון להיום מחצית מהיחידות הללו מכרו והביקוש מאסיה היה חזק: 50% מהקונים הבינלאומיים של הפרויקט מגיעים מסין.

אדם צ'אמיס, ראש מחקרי מגורים בג'ונס לאנג לסאל אומר כי תוכניות התחדשות כמו קנרי וורף פופולריות במיוחד בקרב קונים אסיאתיים מכיוון שהם מבינים את פוטנציאל ההשקעה לטווח הארוך. "הם מבינים את זה כי הם ראו את זה קורה במדינות שלהם", הוא אומר. אתגיס ציין גם שינוי כללי ביחס הקונים בשנים האחרונות, בו משקיעים משקיעים את השקפתם הארוכה, בוחנים היטב תוכניות, תוכניות ושכונות ומתקרבים להחלטה כהשקעה בלונדון כולה.

הזמן יגיד כיצד בריטניה מצליחה לנהל משא ומתן על יציאתה מהאיחוד האירופי, ואיך ירידי לונדון כתוצאה מהשינויים. הרבה יהיה תלוי בהשלכות המתמשכות של ברקסיט על עסקים בריטים, ובמיוחד אלה במגזר הפיננסי העצום במדינה. לפני משאל העם, צפויה אוכלוסיית לונדון לגדול במאה אלף איש בשנה בעשור הבא והיצע הדיור היה מפגר. עבור אלה המאמינים בעתידה של העיר והמשך פוטנציאל הצמיחה שלה, עכשיו זה עשוי להיות זמן נאות לעשות את הצעד.

מאמר זה פורסם לראשונה ב PALACE.